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Neues zum gewerblichen Grundstückshandel
Wenn ein Grundstückseigentümer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte in
zeitlicher Nähe zu deren Anschaffung verkauft, liegt ein gewerblicher Grundstückshandel
vor. Folge: Die Gewinne aus dem Verkauf führen zu Einkünften aus Gewerbebetrieb. Je
nach Höhe des Gewinns setzt das Finanzamt dann nicht nur Einkommensteuer, sondern
auch Gewerbesteuer fest.
a) Zeitliche Unterbrechung spricht nicht gegen gewerblichen Grundstückshandel
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat entschieden, dass nicht durchgängig in jedem Jahr
Verwertungsmaßnahmen ergriffen oder ständig Grundstücke vorrätig gehalten werden
müssen. Ob die Aktivitäten des Steuerzahlers im Hinblick auf einen gewerblichen
Grundstückshandel den Rahmen der privaten Vermögensverwaltung überschreiten,
entscheide sich im Regelfall danach, ob
- innerhalb
von fünf
Jahren
mehr als
drei
Objekte
gekauft
und
verkauft
oder
"produziert"
(erschlossen,
bebaut,
wesentlich
modernisiert) und
verkauft
werden
und
- die
Verkaufshandlungen
innerhalb
eines
fünfjährigen
Zeitraums
vorgenommen
werden.
Besteht ein solcher zeitlicher Zusammenhang zwischen den Verwertungshandlungen,
stehen vorübergehende inaktive Phasen währenddessen - gewissermaßen
"Betriebsunterbrechungen" - der Annahme einer gewerblichen Betätigung nicht entgegen.
Der Steuerzahler muss auch keinen "Gesamtplan" verfolgen, welche Grundstücksgeschäfte
er künftig ausführen will, um als gewerblicher Grundstückshändler beurteilt zu werden.
b) Gewerblicher Grundstückshandel bei einer GbR
Eine aus zwei Gesellschaftern bestehende GbR hatte ein Mehrfamilienhaus mit einem
Ladengeschäft, einem Restaurant und acht Wohnungen gekauft. Nachdem die GbR die
Nutzungseinheiten zunächst vermietet und teilweise modernisiert hatte, erhielt sie fünf Jahre
nach dem Kauf die beantragte Abgeschlossenheitsbescheinigung. Bald darauf verkaufte sie
das gesamte Objekt an einen einzigen Käufer und setzte sich auseinander. Die beiden
Gesellschafter unterhielten im selben Zeitraum unstreitig jeweils einen gewerblichen
Grundstückshandel. Deshalb wollte das Finanzamt auch bei der GbR von einem
gewerblichen Grundstückshandel ausgehen (sog. "Abfärbewirkung"). Das Finanzgericht
Hamburg hat erfreulicherweise anders entschieden:
Für die Frage, ob auch bei der GbR ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, kommt es
ausschließlich auf die von der GbR selbst ausgeübte Tätigkeit an. Die GbR war aber
mangels Überschreitens der sog. Drei-Objekt-Grenze und mangels einer bestehenden
Veräußerungsabsicht beim Kauf des Mehrfamilienhauses nicht als gewerbliche
Grundstückshändlerin anzusehen. Die von den Gesellschaftern außerhalb der GbR
ausgeübten Tätigkeiten sind nach Ansicht der Richter für die steuerliche Beurteilung der
GbR unbeachtlich. Die Tätigkeit der Gesellschafter färbt also nicht auf die Gesellschaft ab.
Das Finanzamt gibt sich aber noch nicht geschlagen und hat gegen das Urteil Revision beim
BFH eingelegt.
c) Gesellschafter-Geschäftsführer: Zwischenschaltung einer GmbH
In einem weiteren Streitfall verkaufte der Alleingesellschafter-Geschäftsführer einer GmbH
eine ca. 540 qm große Eigentumswohnung an die GmbH. Die GmbH teilte diese Wohnung
in sechs Eigentumswohnungen auf und verkaufte sie anschließend.
Das Finanzgericht Münster hat erfreulicherweise entschieden, dass die Aktivitäten der
GmbH dem Allein-Gesellschafter-Geschäftsführer nicht zugerechnet werden können.
Folglich lag bei ihm kein gewerblicher Grundstückshandel vor. Auch einen
Gestaltungsmissbrauch verneinten die Richter: Bei vergleichbaren Bautätigkeiten sei es
allgemein üblich und auch anerkannt, aus haftungsrechtlichen Erwägungen eine GmbH zu
gründen, die die Wohnungen herstellt bzw. herstellen lässt und vermarktet. Das Finanzamt
hat allerdings gegen die Entscheidung Revision beim BFH eingelegt.
Hinweis: Die Richter konnten in diesem Fall offen lassen, ob sich eine andere Lösung
ergeben hätte, wenn die GmbH vom Gesellschafter-Geschäftsführer vollständig fertig
gestellte Eigentumswohnungen gekauft und diese anschließend nur vermarktet hätte.
| Information für: | Unternehmer, GmbH-Gesellschafter/-GF, Hausbesitzer |
| zum Thema: | Einkommensteuer |
(aus: Ausgabe 02/2007)
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