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Mietverträge mit Angehörigen: Mietverträge mit Angehörigen sicher
abschließen!
Wenn Sie einen Mietvertrag mit Angehörigen abschließen, müssen Sie aus steuerlichen
Gründen sehr sorgfältig vorgehen. Die vertragliche Vereinbarung und die tatsächliche
Durchführung müssen dem zwischen Fremden Üblichen entsprechen. Die Überprüfung
dieser Kriterien wird steuerlich als "Fremdvergleich" bezeichnet. Halten die Vereinbarung
und die Durchführung einem Fremdvergleich allerdings nicht stand, können Sie die Verluste
aus der Vermietung nicht mit anderen positiven Einkünften verrechnen.
In gleich zwei Fällen hat sich das Finanzgericht München mit solchen Mietverhältnissen
auseinandergesetzt. Im ersten Streitfall ging es um ein Mietverhältnis zwischen Kindern und
ihren (Schwieger-) Eltern. Hier sprachen gleich mehrere Umstände für eine privat
veranlasste Vereinbarung:
- Die
Mietzahlungen
wurden
angeblich
in bar
gezahlt,
obwohl
vertraglich
etwas
anderes
vereinbart
war.
Erschwerend kam
hinzu,
dass
zwischen
den
Kindern
und den
(Schwieger-)Eltern
weitere
Verträge
(unter
anderem
ein
zinsloses
Darlehen
über
65.000
EUR)
bestanden, was
neben
dem
Angehörigenverhältnis einen
weiteren
Grund für
eine
kostenlose
Wohnungsüberlassung für
Besuche
geboten
hätte.
- Kritisch
war
ebenso,
dass die
in der
Steuererklärung
angegebene Miete
und die
angesetzten
Nebenkosten von
der
vertraglich
vereinbarten Höhe
abwichen.
- Schließlich
sprachen
Indizien
dafür,
dass die
Wohnung
- trotz
bestehenden
Mietvertrags - in
erheblichem
Umfang
(auch) an
fremde
Dritte
überlassen wurde.
Nach
alledem
konnte
davon
ausgegangen
werden,
dass die
Wohnung
mehr für
Besuchszwecke
von
Familienangehörigen genutzt
wurde, als
dass es
sich um
ein
entgeltliches und
steuerlich
anzuerkennendes
Mietverhältnis
handelte.
Im zweiten Rechtsstreit ging es um ein Mietverhältnis zwischen Mutter und Tochter, wobei
die Tochter ihren Mietzahlungen nicht nachkam. Zwar kommt es auch bei Mietverträgen
zwischen Fremden vor, dass ein Mieter über einen längeren Zeitraum die Miete nicht zahlt,
sei es, weil er zahlungsunfähig ist, sei es, weil er in betrügerischer Absicht handelt. Ein
fremder Vermieter hätte jedoch bereits bei einem mehrmonatigen Mietrückstand den Mieter
auf Zahlung der Mietschulden verklagt oder von seinem außerordentlichen Kündigungsrecht
Gebrauch gemacht. Die Mutter konnte noch nicht einmal darlegen, dass sie ihre Tochter
zeitnah nach Entstehung der Rückstände schriftlich unter Fristsetzung aufgefordert hatte,
die ausstehenden Mietschulden zu begleichen. Ein fremder Vermieter hätte sich schon aus
Nachweisgründen nicht damit begnügt, den Mieter mündlich oder fernmündlich
anzumahnen. Eine Kündigung hatte die Mutter erst 1 1/2 Jahre nach Beginn des
Mietverhältnisses ausgesprochen, dieses dann aber, obwohl keinerlei Zahlungen geleistet
wurden, stillschweigend fortgesetzt. In den Streitjahren waren somit keine ernsthaften
Bemühungen der Mutter erkennbar, auf ihre Tochter Druck hinsichtlich ihrer vertraglichen
Verpflichtungen auszuüben. Der Mietvertrag wurde primär zu dem Zweck abgeschlossen,
der Tochter Mietzuschüsse vom Sozialamt zu ermöglichen, die sie für die Bestreitung ihres
Lebensunterhalts benötigte, so die Richter.
Hinweis: Den Einwand, die Tochter habe in den folgenden Kalenderjahren
Mietnachzahlungen geleistet, berücksichtigte das Gericht für die Streitjahre leider nicht.
| Information für: | Hausbesitzer |
| zum Thema: | Einkommensteuer |
(aus: Ausgabe 05/2008)
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