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Exorbitante Heizkosten: Mieter können sich bei Zweifeln an den Nebenkosten auf die Darlegungspflicht des Vermieters berufen

Die Pflichten zur Vorlage von Belegen bei einer Heizkostenabrechnung sind für Vermieter größer als bisher allgemein angenommen. Das zeigt der folgende Fall, der wohl für alle Mietverhältnisse gelten dürfte.

Die Wohnung der Mieter war 94 m² groß, das gesamte Haus 720 m². Die Mieter sollten nun knapp 50 % der jeweiligen Heizkosten des gesamten Hauses zahlen. Die Rechnung belief sich für zwei Jahre auf mehr als 5.000 EUR. Die Mieter beanstandeten die Abrechnungswerte als nicht plausibel und bestritten, die in ihrer Höhe auffällig von der Wohnflächenverteilung abweichende Wärmemenge tatsächlich verbraucht zu haben. Ihrer Forderung, ihnen zur Überprüfung die Ablesebelege zu den Verbrauchseinheiten der übrigen Wohnungen vorzulegen, kam die Vermieterin allerdings nicht nach. Und genau darüber ging es auch in diesem Rechtsstreit. Denn die Vermieterin konnte von den Mietern die Betriebskostennachzahlung nicht verlangen.

Bei einer Nachforderung von Betriebskosten liegt die Darlegungs- und Beweislast für die erhobene Forderung beim Vermieter - also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter. Und hier hatten die Mieter ausdrücklich den Einwand erhoben, die Vermieterin hätte ihnen die Ablesebelege zu den Verbrauchseinheiten der anderen Wohnungen vorlegen müssen. Eine vom Vermieter vorzunehmende Abrechnung muss eine aus sich heraus verständliche geordnete Zusammenstellung der zu den umzulegenden Betriebskosten im Abrechnungsjahr getätigten Einnahmen und Ausgaben enthalten, um es dem Mieter zu ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Und dazu gehört nach den Richtern auch, auf Verlangen des Mieters die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen zu ermöglichen, soweit dies etwa zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen erforderlich ist.

Hinweis: Vermieter müssen also auch die Ablesebelege zu den Verbrauchseinheiten der anderen Wohnungen vorlegen. Das gilt jedenfalls dann, wenn es zu Streitigkeiten kommt und der Mieter die richtige Ablesung anderer Wohnungen anzweifelt.


Quelle: BGH, Urt. v. 07.02.2018 - VIII ZR 189/17
zum Thema: Mietrecht

(aus: Ausgabe 04/2018)

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