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Befristete Mietverträge: Beidseitiger Kündigungsverzicht kann an die Stelle der unwirksamen Befristung rücken

Befristete Mietverträge sind nur in sehr engen Grenzen vereinbar. Wie eine unwirksame Befristung umgedeutet werden kann, zeigt der Bundesgerichtshof (BGH).

Mieter und Vermieter hatten ohne weitere Begründung vereinbart, das Mietverhältnis am 15.11.2009 zu beginnen und am 31.10.2012 zu beenden. Nach einem Eigentümerwechsel erfolgte jedoch eine Eigenbedarfskündigung zum 31.10.2010. Da die Mieter nicht auszogen, wurde eine Räumungsklage erhoben. Der BGH urteilte überraschend: Die Vereinbarung des Zeitmietvertrags war unwirksam, da die vom Gesetz geforderten Voraussetzungen nicht erfüllt waren. So einfach können in Deutschland ohne Begründung keine befristeten Mietverträge abgeschlossen werden. Dennoch gereicht allein diese Tatsache hier nicht zum Nachteil der ursprünglichen Mietvertragsparteien, die das Mietverhältnis nicht vor Ablauf der vorgesehenen Mietzeit enden lassen wollten. Denn im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung kann ein beidseitiger Kündigungsverzicht an die Stelle der unwirksamen Befristung treten. Und dieser Kündigungsverzicht ermöglicht eine ordentliche Kündigung erst frühestens zum Ablauf der (eigentlich unwirksam) vereinbarten Mietzeit. Es durfte dem Mieter durch den neuen Eigentümer also nicht vorzeitig gekündigt werden.

Hinweis: Ein Mietverhältnis über Wohnraum kann nur dann befristet werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume entweder als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen, er umfangreiche bauliche Veränderungen vornehmen oder aber die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will. Der Grund muss dem Mieter schon bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und die Befristung ist unwirksam.

zum Thema: Mietrecht

(aus: Ausgabe 04/2014)

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