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Vorkaufsrecht: Bei Missachtung steht Mietern Ausgleich des Erfüllungsschadens zu

Nach der Aufteilung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen steht Mietern ein Vorkaufsrecht zu. Doch was passiert, wenn dieses Recht nicht gewährt wird?

Eine Mieterin war 1992 in ein Mehrfamilienhaus eingezogen. Danach wurden sämtliche Wohnungen des Hauses in Eigentumswohnungen umgewandelt und im Jahr 2011 an einen Käufer für ca. 1,3 Mio. EUR verkauft. Die Mieterin wurde vom Kaufvertragsabschluss weder unterrichtet noch auf ein Vorkaufsrecht hingewiesen. Sodann bot der neue Eigentümer der Mieterin die von ihr bewohnte Wohnung zum Preis von rund 270.000 EUR zum Kauf an. Die Mieterin meinte nun, bei Ausübung ihres Vorkaufsrechts hätte sie die Wohnung - berechnet auf Basis des Wohnungsanteils an der Gesamtkaufsumme - für etwa 190.000 EUR erwerben können. Dadurch hätte sie einen Gewinn in Höhe von 80.000 EUR erzielen können. Diesen Betrag machte sie nun als Schadensersatz geltend.

Der Bundesgerichtshof urteilte, dass der Mieterin tatsächlich ein Anspruch auf Ersatz der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem mit dem Käufer des Hauses vereinbarten Kaufpreis als Erfüllungsschaden zusteht.

Hinweis: Gesetzliche oder auch vertragliche Verpflichtungen sind einzuhalten. Das gilt auch für das Vorkaufsrecht von Mietern bei der Begründung von Eigentumswohnungen. Der Gesetzgeber verfolgt mit dieser Regelung nicht nur die Absicht, den Mieter vor einer Verdrängung durch Drittkäufer zu schützen, sondern will ihm auch die Möglichkeit eröffnen, die Wohnung zu einem fairen Preis zu erwerben.


Quelle: BGH, Urt. v. 21.01.2015 - VIII ZR 51/14
zum Thema: Mietrecht

(aus: Ausgabe 03/2015)

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