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Fotovoltaikanlagen: Umsatzsteuer bei Dachverpachtung
Die erneuerbaren Energien sind zurzeit in aller Munde. Auch steuerlich ergeben sich in diesem Bereich viele interessante Gestaltungsmöglichkeiten. Das Bayerische Landesamt für Steuern (BayLfSt) hat sich kürzlich zu der Frage geäußert, wie eine Dachverpachtung an einen den Fotovoltaikanlagenbetreiber umsatzsteuerlich zu behandeln ist.
Wegen des Erfolgs der Fotovoltaik suchen immer mehr Investoren eine Möglichkeit, ihre Anlagen auch auf fremden Grundstücken bzw. Dächern aufzustellen. Für Immobilieneigentümer kann es sich anbieten, geeignete Dachflächen an solche Investoren zu verpachten. Die Laufzeit der Verträge liegt in der Regel zwischen 20 und 30 Jahren. Die Pacht wird monatlich oder jährlich gezahlt. Anstelle einer Geldzahlung wird teilweise auch die Sanierung eines alten Dachs durch den Investoren angeboten. Das BayLfSt hat sich speziell mit der Problematik der Dachsanierung als Gegenleistung für die Überlassung der Dachflächen beschäftigt.
Beispiel: Ein Hauseigentümer möchte die Südhälfte seines Dachs an einen Investor verpachten. Da das komplette Dach altersbedingt sanierungsbedürftig ist, vereinbaren sie, dass der Investor das Dach fachgerecht saniert. Die Laufzeit des Vertrages soll 30 Jahre betragen.
In diesem Fall ergeben sich die folgenden umsatzsteuerlichen Konsequenzen:
- Der Investor erbringt mit der Dachsanierung eine Leistung gegenüber dem Hauseigentümer. Da er regelmäßig eine Fremdfirma mit der Ausführung der Arbeiten beauftragt, steht ihm aus dieser Eingangsleistung ein Vorsteuerabzug zu.
- Selbstverständlich ist die dem Hauseigentümer zugewendete Dachsanierung auch der Umsatzbesteuerung zu unterwerfen. Dabei ist zu unterscheiden, ob die Soll- oder Ist-Versteuerung anzuwenden ist. Sofern beim Investor die Soll-Versteuerung (Abführung der Umsatzsteuer zum Zeitpunkt der Leistungserbringung) angewendtet wird, muss die Umsatzsteuer auch komplett zum Zeitpunkt der Dachsanierung abgeführt werden. Sofern der Investor der Ist-Versteuerung unterliegt, muss er seine Umsätze nur insoweit versteuern, als er dafür auch das Entgelt oder die Gegenleistung erhält. Daher ist in diesem Fall nicht der gesamte Wert für die Dachsanierung nicht auf einmal zu versteuern, sondern über 30 Jahre verteilt.
- Aus Sicht des Hauseigentümers ist die Dachverpachtung eine umsatzsteuerfreie Grundstücksüberlassung. Allerdings besteht die Möglichkeit, auf die Steuerbefreiung zu verzichten. Das BayLfSt weist darauf hin, dass die Dachsanierung nicht mit dem Unternehmen der Dachverpachtung zusammenhängt. Daher ist ein Vorsteuerabzug aus der durch den Investor zugewendeten Dachsanierung nicht möglich.
Hinweis: Die geschilderte Gestaltung ist für einen Investor, der die Ist-Versteuerung gewählt hat, interessant. Dem sofortigen Vorsteuerabzug aus der Dachsanierung steht eine zeitlich gestreckte Versteuerung gegenüber. Dieser Vorteil scheint dem BayLfSt ein Dorn im Auge zu sein. Es weist daher seine Finanzämter an, die Ist-Versteuerung in diesen Fällen grundsätzlich nicht zu gestatten. Ob diese Anweisung sich in der Praxis als gerichtsfest erweisen wird, erscheint zweifelhaft. Aus der Sicht des Hauseigentümers spielt die Frage, ob zur Umsatzsteuerpflicht optiert werden soll, keine so wesentliche Rolle. Sollten Sie im Bereich der erneuerbaren Energien Investitionen beabsichtigen, sprechen Sie uns gerne an. Wir können steuerlich individuell optimierte Modelle für Sie entwickeln.
BayLfSt, Vfg. v. 17.08.2011 - S 7168.1.1-4/6 St 33(aus: Ausgabe 11/2011)
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