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Martin Klein
Rechtsanwalt
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Bei ordnungsgemäßer Funktion: Veraltete Heizungsanlage kein Mietminderungsgrund

Können zu hohe Heizkosten einen Mietmangel darstellen? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt einen Fall entschieden, in dem Mieter wegen einer alten Heizungsanlage die Miete gemindert haben. Zu Recht?

Die Mieter hatten 2007 Gewerberäume angemietet. Das Gebäude war bereits zu DDR-Zeiten errichtet worden, wurde jedoch vor der Übernahme von der Vermieterin umfassend saniert. Dabei blieben die Fernwärmeheizungsanlage und das vorhandene Belüftungssystem unverändert. Die Mieter minderten die Miete mit der Begründung, dass die Heizungs- und Belüftungsanlage im Hinblick auf den geringen Publikumsverkehr in ihren Geschäftsräumen überdimensioniert sei und zudem nicht individuell und bedarfsgerecht eingestellt werden könne. Die Anlage könne nicht wirtschaftlich betrieben werden. Die ausgebliebenen Mietzahlungen klagte der Vermieter ein.

Nach Ansicht des BGH lag jedoch kein zur Mietminderung berechtigender Mangel vor. Zwar verursachte die Heizungs- und Belüftungsanlage hohe Energiekosten, die Anlage entspricht aber dem bei der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen technischen Standard und arbeitet fehlerfrei. Auch das im Wohnraummietrecht verankerte Wirtschaftlichkeitsgebot führte zu keiner anderen Beurteilung. Danach kann die Unwirtschaftlichkeit einer technisch fehlerfrei arbeitenden Heizungsanlage zwar bei der Abrechnung der entstandenen Heizkosten von Bedeutung sein. Ein Anspruch des Mieters auf Modernisierung einer vorhandenen und den vertraglichen Vereinbarungen entsprechenden Heizungsanlage lässt sich daraus aber nicht ableiten.

Hinweis: Wird ein mit einer alten Heizungsanlage ausgestattetes Gebäude gemietet, ist genau das Vertragsgegenstand. Ein Minderungsrecht scheidet aus, sofern die Anlage ordnungsgemäß arbeitet.


Quelle: BGH, Urt. v. 18.12.2013 - XII ZR 80/12
zum Thema: Mietrecht

(aus: Ausgabe 03/2014)

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