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Martin Klein
Rechtsanwalt
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Außerordentliche Vermieterkündigung: Ein geäußertes Räumungsverlangen widerspricht schlüssig einer stillschweigenden Verlängerung

Vermieter sollten stets nach dem Ausspruch einer Kündigung der Fortsetzung des Gebrauchs durch die Mieter widersprechen. Weshalb das so ist, zeigt dieser Fall.

Als der Mieter von Gewerberäumen seine Miete nicht mehr bezahlte, erhielt er mehrere Schreiben durch die Vermieterin, in dem die Miete angemahnt und ein Vermieterpfandrecht ausgesprochen wurde, und schließlich die fristlose Kündigung. Außerdem sollten die Räume herausgegeben werden. Der Mieter räumte die Gewerbeimmobilien zunächst allerdings nicht, kündigte dann jedoch selbst und zog aus. Die Vermieterin klagte ihrerseits dann die noch ausstehende Miete ein.

Was bis hier logisch erscheint, war auf den zweiten Blick allerdings problematisch. Denn die Herausforderung des Falls lag darin, dass ab Beendigung des Mietverhältnisses durch eine fristlose Kündigung nicht mehr die Miete, sondern eine Nutzungsentschädigung geschuldet wird. Und diese Nutzungsentschädigung kann durchaus eine andere Betragshöhe haben als die Miete.

Der Bundesgerichtshof urteilte, dass sich das Mietverhältnis im Anschluss an die fristlose Kündigung der Vermieterin nicht aufgrund des fortgesetzten Gebrauchs verlängert hatte. Die Verlängerung durch stillschweigende Fortsetzung des Mietgebrauchs nach § 545 BGB kann zwar grundsätzlich auch nach einer außerordentlichen fristlosen Kündigung erfolgen. In diesem Fall gab es jedoch einen Widerspruch gegen diesen fortgesetzten Gebrauch: Denn in einem Räumungsverlangen, das die Vermieterin hier ausgesprochen hatte, kann durchaus eine schlüssige, sogenannte konkludente Widerspruchserklärung liegen. Deshalb steht der Vermieterin ein Schadensersatzanspruch im Umfang des Mietausfalls ab dem Zeitpunkt der fristlosen Kündigung zu.

Hinweis: Ein Räumungsverlangen kann also eine konkludente Widerspruchserklärung gegen die Fortsetzung des Mietverhältnisses darstellen. Sicherer ist es für Vermieter aber natürlich, wenn er diese Widerspruchserklärung auch klar und unmissverständlich zum Ausdruck bringt.


Quelle: BGH, Urt. v. 24.01.2018 - XII ZR 120/16
zum Thema: Mietrecht

(aus: Ausgabe 06/2018)

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