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Martin Klein
Rechtsanwalt
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Unbeschränkter Kündigungsausschluss: Vorsicht bei individuell ausgehandelten Vertragsbedingungen im Mietvertragsrecht

Die Alternative zu einem befristeten Mietverhältnis ist der Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit im Mietvertrag. Doch bei dieser Regelungsform sollten alle Parteien stets vorsichtig sein.

Die ursprüngliche Vermieterin hatte ein Mietvertragsformular verwendet, das einen Kündigungsverzicht über maximal vier Jahre ab Vertragsschluss vorsah. Die Möglichkeit des Kündigungsverzichts wurde handschriftlich angekreuzt, eine Verzichtsdauer wurde nicht eingetragen und der Text "maximal vier Jahre ab Vertragsschluss" wurde gestrichen. Außerdem vereinbarten die Parteien, dass nicht die Vermieterin, sondern die Mieter für den Heizölkauf, die Heizungswartung sowie den Schornsteinfeger verantwortlich seien und die Hälfte der dadurch entstehenden Kosten zu tragen hätten. Auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Betriebskosten verzichteten die Mieter ebenfalls. Dann wurde die Wohnung verkauft und der neue Eigentümer klagte wegen Eigenbedarfs auf Räumung. Die Mieter wehrten sich erfolgreich mit dem Argument, dass ein dauerhafter Kündigungsausschluss vereinbart worden war.

Ein Kündigungsausschluss ist im Mietvertragsrecht möglich. Durch Allgemeine Geschäftsbedingungen geht das allerdings nur bis zu einer gewissen Höchstdauer. Handelt es sich nicht um allgemeine Geschäftsbedingungen, ist ein Kündigungsausschluss auch länger möglich. Solche allgemeinen Geschäftsbedingungen liegen nicht vor, wenn die Vertragsbedingungen individuell ausgehandelt wurden. Und das war hier der Fall: Es hat ein individuales Aushandeln der Kündigungsbedingungen gegeben. Und auch ein dauerhafter Ausschluss der ordentlichen Kündigung ist dann möglich.

Hinweis: Mieter und Vermieter können die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses im Wege der Individualvereinbarung also für sehr lange Zeiträume ausschließen. In einem Formularvertrag dürfte dieses maximal für vier Jahre rechtmäßig sein.


Quelle: BGH, Urt. v. 08.05.2018 - VIII ZR 200/17
zum Thema: Mietrecht

(aus: Ausgabe 08/2018)

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