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Martin Klein
Rechtsanwalt
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Begründung zu Mieterhöhungsbegehren: Preisgebundene Wohnungen können durchaus als Vergleichswohnungen herhalten

Man kann allen Unkenrufen zum Trotz durchaus Äpfel mit Birnen vergleichen. Doch da wir es hier mit der Rechtsprechung und nicht mit Biologie oder Gastronomie zu tun haben, werden konkrete Vergleichsmerkmale benötigt, um zu einem objektiven Ergebnis zu kommen. In Sachen Mieterhöhung in Verbindung mit der Angabe von Vergleichswohnungen musste daher der Bundesgerichtshof (BGH) im Folgenden bewerten, wann eine solche Vergleichbarkeit mit preisgebundenem Wohnraum gegeben ist.

Eine Vermieterin verlangte von einer Mieterin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 19 EUR pro Monat. Eine Mieterhöhung muss ein jeder Vermieter ordnungsgemäß begründen können. So ist es grundsätzlich möglich, drei Vergleichswohnungen zu benennen, um aufzuzeigen, dass dort die Mieten höher sind als in der eigenen Wohnung. Die Vermieterin benannte hier zwar gleich fünf Vergleichswohnungen - bei diesen handelte es sich allerdings um öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum. Nun stellte sich die Frage, ob es sich hierbei tatsächlich um vergleichbare Wohnungen handelte.

Der BGH befand, dass dieses Mieterhöhungsverlangen jedenfalls nicht formell unwirksam war. Die Angabe von Vergleichswohnungen im Mieterhöhungsverlangen diene nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen. Vielmehr soll dieses Prozedere den Mieter in die Lage versetzen, das Erhöhungsverlangen zumindest ansatzweise nachzuvollziehen - und gegebenenfalls mittels weiterer Nachforschungen die Vergleichbarkeit der Wohnungen zu überprüfen. Laut BGH sei die Sache somit nicht entscheidungsreif, da es tatsächlicher Feststellungen bedarf, ob die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung begründet sei. Und genau das ist nun Aufgabe der Vorinstanz.

Hinweis: Vermieter können also rein formal ein Mieterhöhungsverlangen auch anhand von Vergleichswohnungen aus öffentlich gefördertem und damit preisgebundenen Wohnraum begründen. Risikoreich bleibt ein solches Vorhaben aber trotzdem.


Quelle: BGH, Urt. v. 18.12.2019 - VIII ZR 236/18
zum Thema: Mietrecht

(aus: Ausgabe 04/2020)

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