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Begrenzung der Schadensersatzpflicht: Über die Unverhältnismäßigkeit von Mängelbeseitigungskosten

Sie kaufen ein Haus und bemerken, dass etwas nicht stimmt. Die Kosten für die Mängelbeseitigung sind aber höher als der Wert des Hauses. Wie sehen Ihre Rechte dem Verkäufer gegenüber aus?

Eine Käuferin zahlte für ein Mietshaus 260.000 EUR. Nach der Übergabe stellte sie fest, dass das Gebäude mit dem echtem Hausschwamm befallen war, einem holzzerstörenden Pilz. Das Landgericht erließ daraufhin ein Grundurteil, wonach die Verkäufer zum Schadensersatz verpflichtet sind. Im anschließenden Verfahren zur Betragshöhe erging ein Urteil über fast 90.000 EUR Schadensersatz und 45.000 EUR als Ausgleich des nach der Schadensbeseitigung verbleibenden Minderwerts. Ebenso wurden die Verkäufer verpflichtet, den weitergehenden, durch den Hausschwamm hervorgerufenen Schaden zu ersetzen. Die Urteile wurden rechtskräftig. Die Arbeiten wurden durchgeführt und die Käuferin verlangte den Ersatz eines weitergehenden Teilschadens von fast 500.000 EUR nebst Anwaltskosten.

Die Gerichte der ersten und zweiten Instanz gaben der Käuferin dahingehend Recht, dass die Ersatzpflicht nicht begrenzt sei. Bei der Prüfung, ob Mängelbeseitigungskosten unverhältnismäßig sind, sei nicht vom Kaufpreis, sondern vom Verkehrswert eines mängelfreien Grundstücks auszugehen - und dieser liege bei über 600.000 EUR. Doch der Bundesgerichtshof (BGH) hob das Urteil der zweiten Instanz auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurück. Denn nach Ansicht des BGH trägt zwar der Verkäufer das Prozessrisiko. Bei der Beurteilung der Unverhältnismäßigkeit von Mängelbeseitigungskosten muss aber auf den Beginn der käuferseitigen Mängelbeseitigung abgestellt werden. Stellt sich erst später heraus, dass die Kosten höher waren als erwartet, steht dies einer Ersatzpflicht entgegen, wenn ein wirtschaftlich denkender Käufer die Arbeiten auch unter Berücksichtigung der bereits angefallenen Kosten nicht fortgeführt hätte. Deshalb war das Berufungsurteil aufzuheben.

Hinweis: Zwar kann der Käufer vom Verkäufer grundsätzlich Ersatz der zur Beseitigung eines Mangels erforderlichen Kosten verlangen. Sind diese Kosten jedoch unverhältnismäßig hoch, ist zum Schutz des Verkäufers der Schadensersatzanspruch auf den mängelbedingten Minderwert der Kaufsache beschränkt. Bei Grundstückskaufverträgen kann dabei als erster Anhaltspunkt davon ausgegangen werden, dass Mängelbeseitigungskosten unverhältnismäßig sind, wenn sie entweder den Verkehrswert des Grundstücks in einwandfreiem Zustand oder 200 % der mängelbedingten Wertreduzierung übersteigen.


Quelle: BGH, Urt. v. 04.04.2014 - V ZR 275/12
zum Thema: Mietrecht

(aus: Ausgabe 05/2014)

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