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Mietwohnungsverkauf: Käufer darf Vermieterrechte vor Grundbucheintrag wahrnehmen
Kann der Käufer einer vermieteten Wohnung vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung in die Vermieterposition einzutreten? Und muss er seinen Mieter über diese Rechteübertragung informieren?
Eine Frau hatte eine Wohnung gemietet, die ihre Vermieterin im Jahr 2006 durch einen notariellen Vertrag veräußerte. Tatsächlich im Grundbuch umgeschrieben wurde die Wohnung jedoch erst 2010. Dennoch war vereinbart worden, dass die Käuferin bereits ab 2006 bevollmächtigt sei, bis zum Eigentumsvollzug im Grundbuch gegenüber der Mieterin sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abzugeben und ggf. im eigenen Namen Prozesse zu führen. Entsprechend wurde seit 2006 verfahren: Die Käuferin zog die fälligen Mieten ein, erteilte Betriebskostenabrechnungen und richtete mehrere Mieterhöhungsverlangen an die Mieterin, denen diese jeweils zustimmte. Diese Geldbeträge verlangte die Mieterin später in Höhe von 29.000 EUR zurück, da sie der Ansicht war, die Käuferin habe ihre Vermieterposition nur "vorgespiegelt". Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch sei schließlich erst 2010 erfolgt. Daraufhin trat die Verkäuferin sämtliche Forderungen aus dem Mietverhältnis nochmals "vorsorglich" an die Käuferin ab.
Der Bundesgerichtshof (BGH) war jedoch anderer Auffassung. Die Käuferin hatte die Forderungen aus dem Mietverhältnis mit Recht eingezogen. Denn der Käufer einer vermieteten Wohnung kann vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch im eigenen Namen Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen.
Hinweis: Der BGH sagt eindeutig, dass es einer Offenlegung der Ermächtigung nicht bedarf. Zudem ist eins klar: Der Vermieter muss nicht zugleich der Eigentümer der Immobilie sein.
Quelle: BGH, Urt. v. 19.03.2014 - VIII ZR 203/13(aus: Ausgabe 05/2014)
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