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Gemischt genutzte Gebäude: Anspruch auf Ermittlung des Anteils eines Nutzers am Gesamtwasserverbrauch durch gesonderten Zähler

Der Vermieter ist bei der Abrechnung von Wasserkosten mangels entsprechender Vereinbarungen nicht verpflichtet, verschiedene Nutzergruppen durch jeweils gesonderte Zähler zu erfassen.

Der Verbrauch von Wohneinheiten kann in der Weise ermittelt werden, dass der mittels Zwischenzähler gemessene Verbrauch eines gewerblichen Mieters von dem Gesamtverbrauch laut Hauptwasserzähler abgezogen wird.

Zwar ist im Geltungsbereich der Heizkosten eine Vorerfassung von Nutzergruppen in der Weise erforderlich, dass der Anteil jeder Nutzergruppe am Gesamtverbrauch durch einen gesonderten Zähler erfasst wird. Ein Verstoß gegen gegen diesen Grundsatz hat ein Kürzungsrecht in Höhe von 15 % bei den zu Unrecht nicht verbrauchsabhängig abgerechneten Kosten zur Folge. Im Bereich der Abrechnung von Kosten für Wasser, Abwasser und Niederschlagswasser gibt es jedoch keine dementsprechende Bestimmung zur Vorerfassung von Nutzergruppen.

Mit dem Vorwegabzug für den gewerblichen Mieter trägt der Vermieter dem unterschiedlichen Verbrauch in der Gewerbeeinheit einerseits und den Wohneinheiten andererseits Rechnung. Eine Verpflichtung des Vermieters, im Interesse einer möglichst genauen Abrechnung den Gesamtverbrauch der Wohneinheiten mit einem weiteren Zwischenzähler gesondert zu erfassen, lässt sich daraus nicht herleiten.

Hinweis: Unabhängig davon, ob es in der Nebenkostenabrechnung um Wasser-, Heiz- oder sonstige Kosten geht, eine eingehende Überprüfung der einzelnen Posten lohnt sich sowohl für Mieter als auch für den Vermieter. Insbesondere dann, wenn es um gemischt genutzte Gebäude geht, sollte stets vergleichend kontrolliert werden, wie bei den privaten und wie bei den gewerblichen Einheiten abgerechnet wird.


Quelle: BGH, Urt. v. 25.11.2009 - VIII ZR 69/09
zum Thema: Mietrecht

(aus: Ausgabe 02/2010)

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