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Duldung von Modernisierungsmaßnahmen: Bei rechtzeitiger Ankündigung muss der Mieter eine Modernisierung der Wohnung dulden.

Will ein Vermieter eine Wohnung modernisieren, indem er neue Fenster einbaut, hat der Mieter dies nur zu dulden, wenn ihm rechtzeitig eine Modernisierungsankündigung zugegangen ist. Darin muss der Vermieter die mit der Modernisierung einhergehende Energieeinsparung nachvollziehbar darlegen, z.B. durch Angabe des alten und neuen U-Werts.

In einem älteren Wohnhaus in München wurden vom Eigentümer umfangreiche Sanierungsmaßnahmen durchgeführt. In diesem Zusammenhang sollten in einer Wohnung sämtliche Fenster gegen neue Fenster mit Isolierverglasung ausgetauscht werden. Deshalb sandte die Vermieterin an die dortige Mieterin ein Schreiben, in dem sie den Austausch ankündigte. Die Mieterin wollte allerdings ihre alten Fenster behalten und weigerte sich, den Einbau der neuen zu dulden.

Daraufhin erhob die Vermieterin Klage vor dem Amtsgericht München. Sie war der Auffassung, die Mieterin hätte den Einbau zu dulden, da die Maßnahmen der Energieeinsparung dienten.

Grundsätzlich ist dies zwar richtig, denn ein Mieter muss Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache und zur Einsparung von Energie dulden, es sei denn, diese würden für ihn eine Härte bedeuten, die nicht zu rechtfertigen sei.

Damit der Mieter in die Lage versetzt wird, die Zumutbarkeit zu überprüfen, etwaige Härtegründe vorzubringen und abzuwägen, ob er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen solle, muss der Vermieter ihn jedoch ausreichend informieren. Der Vermieter muss den voraussichtlichen Umfang, den Beginn und die Dauer der Maßnahme mitteilen, die Verbesserung der Mietsache und die Energieeinsparung müssten nachvollziehbar begründet sein.

Dies ist hier nicht passiert, weshalb das Gericht die Klage der Vermieterin abgewiesen hat.  Die Vermieterin hätte den bisherigen und den neuen U-Wert in der Modernisierungsankündigung mitteilen müssen. Sie hätte dies sogar noch während des Prozesses tun können, hat dies jedoch nicht getan.

Hinweis: Der sogenannte "U-Wert" wird von der englischen Bezeichnung "Unit of heat-transfer" abgeleitet und beschreibt den Wärmeausgleich infolge des Temperaturunterschieds zwischen zwei unterschiedlichen Energiesystemen. Die Wärme im Bauwerk lässt sich weder sperren noch isolieren. Der Wärmetransport geht z.B. als Strahlung vor sich, d.h. je höher der U-Wert, desto mehr Wärme geht in einer Stunde durch jeden Quadratmeter des betreffenden Bauteils hindurch.


Quelle: AG München, Urt. v. 26.04.2010 - 424 C 19779/09
zum Thema: Mietrecht

(aus: Ausgabe 08/2010)

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