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Vorsatz oder Arglist?: Fehlende Baugenehmigung als Sachmangel beim Immobilienkauf

Wann stellt eine fehlende Baugenehmigung einen Sachmangel bei einer verkauften Wohnung dar? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich mit dieser Frage beschäftigt.

Eine Käuferin erwarb eine sanierte Dachgeschosswohnung für 90.000 EUR. Im Kaufvertrag war wie üblich die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen. Als die Käuferin die Wohnung vier Jahre später wieder verkaufen wollte, stellte sich heraus, dass keine Baugenehmigung für die Wohnung vorlag. Ein von der Ehefrau des ehemaligen Verkäufers gestellter Bauantrag war bereits zehn Jahre zuvor zurückgewiesen worden. Der Verkäufer selbst hatte jedoch keine Kenntnis davon. Die Käuferin erklärte den Rücktritt und forderte die Rückzahlung des Kaufpreises sowie Schadenersatz. Sie war der Auffassung, dass das Fehlen der Baugenehmigung arglistig verschwiegen worden war.

Der BGH stellte klar, dass das Fehlen einer Baugenehmigung grundsätzlich einen Sachmangel darstellt. Die Gerichte hätten allerdings prüfen müssen, ob die vorgenommenen baulichen Veränderungen zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs genehmigungsbedürftig waren. Das hatten die Gerichte nicht untersucht. Außerdem genügt es für die Arglist des Verkäufers nicht, wenn es sich dem Verkäufer geradezu hätte aufdrängen müssen, dass aufklärungspflichtige Tatsachen vorliegen. Das allein reicht für ein vorsätzliches Handeln nicht.

Hinweis: Die Sache ist zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen worden. Nun müssen nochmals die Tatsachen geprüft werden. Klar ist jedoch, dass eine fehlende Baugenehmigung einen Mangel darstellt. Das sollten sowohl Verkäufer als auch Käufer von Wohneigentum stets berücksichtigen. Oder anders gesagt: Käufer sollten die konkrete Frage stellen, ob bei Erstellung des Objekts eine Baugenehmigung vorgelegen hat, und sich diese aushändigen lassen.


Quelle: BGH, Urt. v. 12.04.2013 - V ZR 266/11
zum Thema: Mietrecht

(aus: Ausgabe 07/2013)

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