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Pflichten der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG): Wohnungseigentümergemeinschaft haftet für Heizkosten eines früheren Eigentümers

Das OLG Koblenz hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft zur Zahlung von Heizungskosten verurteilt, die teilweise durch den Verbrauch eines früheren, mittlerweile insolventen Wohnungseigentümers angefallen sind.

Die Parteien des Rechtsstreits sind benachbarte Gemeinschaften von Wohnungseigentümern in Worms. Der ursprünglich einheitliche Gebäudekomplex verfügt nur über eine einzige Heizungsanlage. Er wurde im Jahr 1964 in drei Grundstücke aufgeteilt.

Seit 1995 ermittelt ein Abrechnungsdienst den Verbrauch an Heizung und Warmwasser in jeder Wohnung der drei Häuser. Die beauftragte Verwalterin stellt die sich für das jeweilige Haus ergebende Abrechnungssumme den beiden Wohnungseigentümergemeinschaften der Nachbarhäuser über deren Verwaltung in Rechnung. Die Verwalter der Nachbarhäuser zahlen die Verbrauchskosten an die abrechnende Verwaltung, intern rechnen sie mit den Eigentümern ihrer Gemeinschaft ab.

14 der 18 Wohnungen der beklagten Gemeinschaft gehörten einem Eigentümer, der in Insolvenz fiel. Da er keine Wohngeldzahlungen mehr an seine Eigentümergemeinschaft leistete, geriet diese in finanzielle Schwierigkeiten und leistete für die Jahre 2002-2004 keine Vorauszahlungen mehr auf die Heizungskosten. Das Haus wurde gleichwohl weiterhin mit Heizung und Warmwasser versorgt. Die Wohnungen des insolventen Eigentümers wurden schließlich versteigert. Die nun weitgehend aus neuen Eigentümern bestehende beklagte Gemeinschaft leistet zwar seit Anfang 2005 wieder Abschlagszahlungen, hinsichtlich der Altforderungen erklärte sie sich jedoch für nicht zuständig und wollte die offenen Beträge nicht nachzahlen.

Das Gericht hat entschieden, dass die beklagte Eigentümergemeinschaft die geltend gemachten Heizkosten für die Jahre 2002-2004 nachzahlen muss.

Beide Wohnungseigentümergemeinschaften sind zur Lieferung von Wärme und Warmwasser bzw. deren Bezahlung gegenüber der anderen Gemeinschaft verpflichtet und berechtigt. Auch wenn ein Vertrag nicht ausdrücklich geschlossen wurde, sei von einer wirksamen stillschweigenden Vereinbarung über die Lieferung von Heizleistung zwischen den jeweiligen Gemeinschaften auszugehen. Die beiderseitigen Rechte und Pflichten der ursprünglichen Eigentümer der benachbarten Häuser in Bezug auf die Heizung seien auf die Mitglieder der Eigentümergemeinschaften übergegangen. Es handele sich um Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, die gemeinschaftlich geltend gemacht werden könnten und gemeinschaftlich zu erfüllen seien. Dem habe die Übung zwischen den Parteien Rechnung getragen.

Hinweis: Anders als bei einem Haus bringt eine Eigentumswohnung die Besonderheit mit sich, dass man zwar Alleineigentümer der Wohnung wird, jedoch lediglich anteiliges Miteigentum am Haus erwirbt, in welchem sich die Wohnung befindet. Daher gibt es nicht nur bezüglich der Finanzierungsfragen, sondern auch schon im Vorfeld des Wohnungserwerbs viele Fragen zu klären. Wie dieser Fall zeigt, ist insbesondere Umsicht geboten, wenn es um die Aspekte der aktuellen und auch ehemaligen Miteigentümer geht.


Quelle: OLG Koblenz, Urt. v. 09.10.2009 - 10 U 1164/08
zum Thema: Mietrecht

(aus: Ausgabe 03/2010)

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