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Auslegung der Teilungserklärung: Eine GmbH darf sich bei der Eigentümerversammlung durch einen Mitarbeiter vertreten lassen

Das Gesetz sieht es vor, dass auf einer Wohnungseigentümerversammlung die Eigentümer zu erscheinen haben. Vielfach lassen sich diese jedoch vertreten. Eine dahingehende Teilungserklärung macht dies auch möglich. Wie eine solche Erklärung in Fällen juristischer Personen als Eigentümer auszulegen ist, ging in der Klärung bis vor den Bundesgerichtshof (BGH).

In der Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft stand: "Ein Wohnungseigentümer kann sich nur durch seinen Ehegatten, einen anderen Wohnungseigentümer aus der Gemeinschaft oder den Verwalter in der Versammlung vertreten lassen." Eine Eigentümerin mit insgesamt 22 Wohnungen - eine GmbH - war Mitglied eines Konzerns und hatte einer anderen Konzern-GmbH eine Vollmacht für die Verwaltung ihrer Sondereigentumseinheiten erteilt. Diese Vollmacht wurde vom Leiter einer Wohnungseigentümerversammlung zurückgewiesen und unter Nichtberücksichtigung der Stimmen der GmbH eine Verwalterin bestellt. Dagegen klagte die GmbH.

Der BGH gab der GmbH recht. Die Bestimmung, nach der sich Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung nur durch den Ehegatten, einen Wohnungseigentümer oder den Verwalter vertreten lassen können, ist regelmäßig ergänzend auszulegen. So muss sie auch für juristische Personen gelten, die sich nicht nur durch ihre organschaftlichen Vertreter, sondern auch durch einen ihrer Mitarbeiter vertreten lassen können. Eine solche Vertretungsklausel ist ferner dahingehend ergänzend auszulegen, dass sich eine juristische Person in der Eigentümerversammlung auch von einem Mitarbeiter einer zu demselben Konzern gehörenden (weiteren) Tochtergesellschaft vertreten lassen darf, wenn diese für die Verwaltung der Sondereigentumseinheiten zuständig ist.

Hinweis: Wenn es also eine Bestimmung in der Teilungserklärung gibt, nach der sich Wohnungseigentümer durch den Ehegatten, einen Wohnungseigentümer oder den Verwalter vertreten lassen können, ist das regelmäßig dahin ergänzend auszulegen, dass sie auch für juristische Personen gilt.


Quelle: BGH, Urt. v. 28.09.2019 - V ZR 250/18
zum Thema: Mietrecht

(aus: Ausgabe 01/2020)

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