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Wohnungseigentümerversammlung: Unklare Verweise auf fremde Dokumente führen schnell zur Unwirksamkeit von Beschlüssen

Es gibt vielfältige Gründe, warum ein Beschluss in der Wohnungseigentümerversammlung unwirksam sein kann. Die Gerichte werden damit zur Genüge belastet. Auch wenn der folgende Fall des Bundesgerichtshofs (BGH) für die mehrheitliche Eigentümergemeinschaft gut ausging, so zeigt er in seiner Begründung auch die Risiken auf, in einem Beschluss auf fremde Dokumente zu verweisen.

Eine Wohnungseigentümerversammlung hatte den Beschluss gefasst, "die für die einzelnen Kostenpositionen in der Abrechnung 2007 verwandten Verteilerschlüssel auch für zukünftige Abrechnungen zu verwenden". Ein Eigentümer war damit nicht einverstanden und zog vor die Gerichte. Der BGH urteilte, dass der gefasste Beschluss über die Veränderung des Verteilungsschlüssels wirksam war und daher zu Recht den Folgeabrechnungen zugrunde gelegt wurde.

Laut Gesetz können die Wohnungseigentümer den bestehenden Umlageschlüssel durch Mehrheitsbeschluss ändern, soweit dies einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht. Auch die Bezugnahme auf den in der Jahresabrechnung 2007 verwendeten Verteilungsschlüssel war zulässig. Die Wirksamkeit des Beschlusses über die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels konnte nicht deshalb in Frage gestellt werden, weil der künftige Maßstab nicht in dem Beschlusstext selbst wiedergegeben, sondern insoweit auf den in der Jahresabrechnung 2007 verwendeten Verteilungsschlüssel Bezug genommen wurde. Dies war durchaus zulässig. Nimmt ein Beschluss der Wohnungseigentümer auf ein Dokument Bezug, das weder Teil des Beschlusstextes noch des Protokolls ist, erfordert das Gebot der inhaltlichen Klarheit und Bestimmtheit, dass das in Bezug genommene Dokument zweifelsfrei bestimmt werden kann. Und das war hier der Fall.

Hinweis: Wohnungseigentümer sollten stets die Protokolle der Versammlungen genau lesen und auf etwaige Fehler aufmerksam machen. Fehler können nämlich auch geheilt werden, indem einfach derselbe Beschluss unter Beachtung der gesetzlichen Regelungen und Formalia nochmals gefasst wird.


Quelle: BGH, Urt. v. 08.04.2016 - V ZR 104/15
zum Thema: Mietrecht

(aus: Ausgabe 08/2016)

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