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Pandemische Betriebsbeschränkungen: Wer extreme Belastung durch Störung der Geschäftsgrundlage nicht nachweist, muss Miete weiterzahlen

Mietmängel gibt es viele. Liegt ein solcher vor, kann der Mieter die Miete entsprechend mindern. Der folgende Fall, der bis vor den Bundesgerichtshof (BGH) ging, drehte sich ein weiteres Mal um die Frage, wie es sich hierbei mit Einschränkungen des Betriebs wegen der Corona-Pandemie verhält.

Es ging um zwei Mieter, die Gewerberäume für einen Friseursalon, eine Boutique sowie zur Erbringung von Kosmetikdienstleistungen angemietet hatten. Aufgrund der Pandemie kam es dann zu Beschränkungen des Friseur- und Kosmetikbetriebs - es durften nur noch zwei statt der bislang vier Kunden gleichzeitig bedient werden. Die Boutique war zeitweise sogar geschlossen. Für die Monate März bis Juli 2020 stritten sich die Mieter dann mit ihrem Vermieter über die Frage, ob sie überhaupt Miete zahlen mussten. Sie waren der Auffassung, dass ihnen wegen des Wegfalls der vertraglich vereinbarten Nutzungsmöglichkeit ein Minderungsrecht bzw. ein Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Mieten zustehen würde. Schließlich wurden sie vom Vermieter verklagt.

Die pandemiebedingten Betriebsbeschränkungen eines Friseur- und Kosmetikbetriebsgeschäfts führen nicht zu einem Mangel der Mietsache. Es kommt jedoch grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht. Bei der Prüfung ist jedoch entscheidend, ob die Folgen der Störung der Geschäftsgrundlage den Mieter so erheblich belasten, dass ein Festhalten an der vereinbarten Regelung für ihn zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt. Um dies beurteilen zu können, ist eine Gesamtbetrachtung der wirtschaftlichen Situation des Mieters erforderlich. Dazu hatten die Mieter im vorliegenden Fall jedoch nichts vorgetragen. Deshalb bestätigte der BGH die Verurteilung zur Mietzahlung.

Hinweis: Die Pandemie ist zum Glück vorbei. Aber trotzdem kann es ähnliche Einschränkungen immer wieder einmal geben. Ob dann eine Mietanpassung möglich ist, ist im Einzelfall zu entscheiden.

Quelle: BGH, Urt. v. 23.11.2022 - XII ZR 96/21

zum Thema:

Mietrecht

(aus: Ausgabe 04/2023)

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