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[Inhalt] Unrechtmäßige Ausgaben: Haftung einer faktischen Verwalterin in der Wohnungseigentümergemeinschaft Nicht bestellt, aber dennoch erhalten - so könnte man den folgenden Fall überschreiben, der von einer Verwalterin handelt, die sie jedoch nicht mehr war. Dennoch handelte sie, als wäre sie nach wie vor von der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verantwortliche in Sachen Verwaltung bestellt. Die Frage, die sich dann auftut, ist, wer für etwaige Folgen haftet. Die Antwort wussten bereits Amtsgericht und Landgericht, die Bestätigung lieferte nun der Bundesgerichtshof (BGH). Im Mittelpunkt stand eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die aus einem ehemaligen Klinikgelände mit mehreren Gebäuden entstanden war. Die Beklagte war zunächst offiziell als Verwalterin eingesetzt worden und führte später die Verwaltung auch weiter, als ihre Bestellung bereits ausgelaufen war. In dieser Zeit veranlasste sie beispielsweise Zahlungen für die Pflege einer Parkanlage und nutzte dafür Gelder der Gemeinschaft. Außerdem kam es zu einer Kontopfändung, bei der ebenfalls Geld der Gemeinschaft betroffen war. Und eben diese Gemeinschaft verlangte daraufhin die Rückzahlung der Beträge und sah die ehemalige Verwalterin in der Verantwortung. Der BGH stellte klar, dass auch eine Person, die ohne wirksame Bestellung wie eine Verwalterin handelt, rechtlich wie eine echte Verwalterin behandelt wird. Die sogenannte "faktische Verwalterin" hatte in diesem Fall daher dieselben Pflichten wie eine offiziell bestellte Verwaltung - insbesondere die Pflicht, die finanziellen Interessen der Gemeinschaft zu schützen. Wenn diese Pflichten verletzt werden, haftet sie nach allgemeinen Regeln für Pflichtverletzungen. Das Gericht erklärte, dass die Zahlungen für die Parkpflege nicht rechtmäßig gewesen seien, weil kein wirksamer Vertrag zwischen der Gemeinschaft und dem Dienstleister bestanden habe. Solche Verträge hätten erst durch einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft übernommen werden müssen. Da dieser Beschluss fehlte, seien die Zahlungen ohne rechtliche Grundlage erfolgt. Somit bestätigte der BGH letztendlich die Entscheidungen der Vorinstanzen: Die faktische Verwalterin musste die unrechtmäßig ausgegebenen Beträge ersetzen. Hinweis: Auch ohne offizielle Bestellung können Verwalterpflichten entstehen, wenn jemand tatsächlich wie ein Verwalter handelt. Dann gelten volle Haftungsregeln. Entscheidend ist nicht die Bezeichnung, sondern das tatsächliche Handeln. Quelle: BGH, Urt. v. 30.01.2026 - V ZR 76/25
(aus: Ausgabe 06/2026)
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