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Drei-Objekt-Grenze: Wann droht ein gewerblicher Grundstückshandel?
Verkauft ein Grundstückseigentümer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte in
zeitlicher Nähe zur Anschaffung oder Herstellung, geht das Finanzamt von einem
gewerblichen Grundstückshandel aus. Das hat zur Folge, dass die Grundstücksverkäufe zu
Einkünften aus Gewerbebetrieb führen und damit möglicherweise nicht nur die Festsetzung
von Einkommensteuer, sondern auch von Gewerbesteuer nach sich ziehen.
In diesen Fällen wird unterstellt, dass der Grundstückseigentümer nicht vorrangig an der
Erzielung von Vermietungseinkünften interessiert war, sondern schon zum Zeitpunkt der
Anschaffung oder Herstellung eine bedingte Veräußerungsabsicht bestanden hat. Eine
Vermietung der später verkauften Grundstücke über "genau fünf Jahre" hat der
Bundesfinanzhof (BFH) nicht als langfristige Vermietung gewertet, die gegen eine schon
zum Zeitpunkt der Anschaffung der Grundstücke bestehende bedingte Veräußerungsabsicht
sprechen würde. Im Regelfall scheidet ein verkauftes Objekt als Zählobjekt im Sinne der
Drei-Objekt-Grenze erst aus, wenn es mehr als zehn Jahre vermietet worden ist.
Der BFH hat außerdem kürzlich bestätigt, dass die Fünf-Jahres-Grenze nicht starr ist: Übt
der Grundstückseigentümer einen branchennahen Beruf aus (z.B. Architekt, Bauträger) oder
tätigt er fortlaufend Grundstücksveräußerungsgeschäfte, können auch Grundstücke, die er
mehr als zehn Jahre im Besitz hatte, mit in den gewerblichen Grundstückshandel
einbezogen werden. Außerdem sind sogar gescheiterte Grundstücksverkäufe in die
Objektzählung für die Drei-Objekt-Grenze einzubeziehen.
Ein gewerblicher Grundstückshandel kann schließlich auch vorliegen, wenn weniger als vier
Objekte verkauft werden. Das setzt allerdings voraus, dass von Anfang an eine unbedingte
Veräußerungsabsicht bestanden hat. Der BFH hat festgestellt, dass auch Grundstücke, bei
deren Kauf die Verkaufsabsicht noch nicht feststeht, Gegenstand eines gewerblichen
Grundstückshandels sein können. Voraussetzung ist, dass der Verkäufer zu einem
Zeitpunkt Aktivitäten zur Erhöhung des Grundstückswerts - wie etwa die Bebauung -
entfaltet, zu dem zweifelsfrei erwiesen ist, dass das Grundstück aus seinem Vermögen
ausscheiden soll oder schon ausgeschieden ist.
| Information für: | Hausbesitzer |
| zum Thema: | Einkommensteuer |
(aus: Ausgabe 04/2007)
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