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Vermietungseinkünfte: Wann liegen anschaffungsnahe Herstellungskosten vor?
Wenn Sie ein zur Vermietung bestimmtes Haus oder eine Wohnung nach dem Erwerb grundlegend renovieren, stellt sich steuerlich die Frage, ob dann sofort als Werbungskosten abziehbare Erhaltungsaufwendungen oder nur über die Abschreibung zu berücksichtigende anschaffungsnahe Herstellungskosten vorliegen. Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen führen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden und die Netto-Aufwendungen (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Gebäudeanschaffungskosten übersteigen.
Nach Ansicht des Finanzgerichts Baden-Württemberg sind die jährlich anfallenden Erhaltungsarbeiten nicht in diese 15%-Grenze mit einzubeziehen. Zu diesen Erhaltungsarbeiten gehören unter anderem:
- laufende Wartungsarbeiten (das gilt auch dann, wenn sie nicht jährlich anfallen, sich aber insgesamt in einem jährlich gleichbleibenden Umfang bewegen),
- der Einbau von Messgeräten für Heiz- und Warmwasserkosten,
- die Behebung versteckter Mängel, Schönheitsreparaturen sowie
- die Erneuerung von Gebäudeteilen aufgrund höherer Gewalt.
Im entschiedenen Streitfall gingen die Richter hingegen von einer einheitlichen Baumaßnahme aus, die deutlich über das hinausging, was jährlich üblicherweise an Erhaltungsarbeiten und Schönheitsreparaturen anfällt. Die hohen Aufwendungen für die Erneuerung der Fußbodenbeläge durch das erstmalige Verlegen von Laminat, das Austauschen der Badelemente, das Fliesen in Küche und Bädern, das Austauschen einzelner Fenster und Türen (inklusive Zargen) sowie das Tapezieren von Wänden und Streichen von Decken führten daher letztlich zu anschaffungsnahen Herstellungskosten.
| Information für: | Hausbesitzer |
| zum Thema: | Einkommensteuer |
(aus: Ausgabe 09/2008)
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