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Umfassende Vertretungsmacht: WEG-Verwalter darf Hausmeister kündigen, selbst wenn dieser zu den Eigentümern gehört

Nachdem sich die beiden Vorinstanzen nicht ganz einig waren, ob und wie ein Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) einem angestellten Hausmeister kündigen darf, musste das Bundesarbeitsgericht (BAG) an den folgenden Fall. Dessen zentrale Frage war, ob vorher ein Beschluss der Eigentümer hätte gefasst werden müssen oder der Verwalter hier eigenmächtig habe handeln dürfen.

Ein Wohnungseigentümer war gleichzeitig Hausmeister bei seiner eigenen WEG. Die Verwalterin kündigte ihm erst einmal Ende 2022, einigte sich mit ihm aber auf einen Vergleich. Einige Monate später kündigte sie ihm jedoch erneut - diesmal zum 28.05.2023. Der Hausmeister wehrte sich und meinte, die Kündigung sei unwirksam, weil die Verwalterin keine schriftliche Vollmacht vorgelegt und es keinen Beschluss der Eigentümer gegeben habe. Außerdem sei die Kündigung unfair und verstoße gegen seine Rechte. Zunächst gab das Arbeitsgericht der Verwalterin Recht, das Landesarbeitsgericht meinte hingegen, die Kündigung sei zwar wirksam, gelte aber erst drei Tage später - also zum 31.05.

Der Hausmeister legte Revision ein, doch auch das BAG hielt die Kündigung für rechtmäßig. Die Verwalterin durfte den Arbeitsvertrag ohne vorherigen Beschluss kündigen. Denn laut Gesetz hat ein Verwalter eine umfassende Vertretungsmacht für die WEG - und diese gilt auch für Kündigungen. Diese Vertretungsmacht kann man zwar gegenüber den Eigentümern selbst beschränken, nicht aber gegenüber jemandem, der von außen kommt - auch, wenn es sich (wie hier) beim angestellten und nun gekündigten Hausmeister selbst um einen Eigentümer handelt. Solange keine besondere Regelung getroffen wurde, darf der Verwalter also kündigen, ohne vorher alle Eigentümer zu fragen.

Hinweis: Verwalter dürfen Hausmeistern auch ohne extra Beschluss der Eigentümer kündigen. Eine Einschränkung der Vertretungsmacht gilt nicht gegenüber Beschäftigten. Wer zugleich Eigentümer und Angestellter ist, wird in solchen Fällen wie ein Außenstehender behandelt.

(aus: Ausgabe 07/2025)

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