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Geplante Windkraftanlage: Schwebender Mietzustand kann gekündigt werden, solange der Mietvertrag nichts anderes vorsieht

Manche Mietverträge sind ein Wagnis, weil man gar nicht weiß, ob und wann genau der Zweck der Anmietung erfüllt sein wird. Man mietet quasi auf Verdacht. Dabei beginnt die Vertragsbindung mit Vertragsschluss, die vereinbarte Mietzeit erst mit dem Eintritt der sogenannten aufschiebenden Bedingung. Der Bundesgerichtshof (BGH) musste im Fall einer geplanten Windkraftanlage entscheiden, ob ein solcher Mietvertrag gekündigt werden kann oder eben nicht.

Sollte die Theorie zu trocken sein - hier kommt die Praxis: Die Klägerin wollte auf einem Feld Windräder errichten und hatte zu diesem Zweck mit der Eigentümerin des Grundstücks einen Vertrag geschlossen. Der Vertrag sollte 20 Jahre laufen - aber erst ab Ende jenes Jahres, in dem die letzte Windkraftanlage in Betrieb genommen werde. Und nun kommt es: Wann genau das sein würde, war bei Vertragsabschluss ebenso wenig klar wie die Antwort auf die Frage, ob es überhaupt dazu käme. Die Klägerin wollte sich Rechte am Grundstück vertraglich sichern, unter anderem für Kabel und Wege. Dann aber kündigte ein neuer Eigentümer des Felds Jahre später den Vertrag, wogegen die Klägerin anging.

Der BGH stellte nun klar: Wenn der Start einer Mietdauer an ein Ereignis geknüpft ist - hier an den Bau und die Inbetriebnahme der Windräder - und dieses Ereignis womöglich gar nicht eintritt, beginne die Mietzeit erst, wenn das Ereignis wirklich eintritt (hier: mit Inbetriebnahme der letzten Windkraftanlage). Solange das noch offen sei, liefe der Vertrag zwar schon, aber eben noch nicht mit fester Mietdauer. In diesem Fall dürfe theoretisch gekündigt werden - außer der abgeschlossene Vertrag regelt es anders. In diesem Fall schloss der Vertrag eine Kündigung vor Beginn der 20 Jahre durch seine Regelungen aus, so dass die Kündigung des Beklagten unwirksam war.

Hinweis: Auch, wenn eine feste Mietzeit vereinbart ist, kann vor deren Beginn unter Umständen gekündigt werden - je nach Vertragsinhalt. Es kommt darauf an, ob das Ereignis, an das der Beginn geknüpft ist, sicher oder ungewiss ist. Im Zweifel hilft ein genauer Blick in die Klauseln.

(aus: Ausgabe 07/2025)

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