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Großraumbüro:
Erhaltungsaufwand bei Umbau
Vielen Vermietern stellt sich immer wieder die Frage, ob die Kosten für Baumaßnahmen
bei Bezahlung sofort in voller Höhe als Erhaltungsaufwand abziehbar sind oder als
Herstellungskosten nur über die AfA berücksichtigt werden können.
Im Streitfall hatte ein Vermieter ein Großraumbüro in vier Einzelbüros umbauen lassen.
Dabei wurde Rigips-Ständerwerk verwendet. Außerdem wurde die Elektroinstallation
angepasst. Der Bundesfinanzhof hat erfreulicherweise gegen die bisherige Ansicht des
Fiskus entschieden: Die Kosten sind in dem durch den Umbau notwendigen Umfang
sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen bei den Einkünften aus Vermietung und
Verpachtung. Vermietete Räume würden allein durch eine Umgestaltung wie Verlegung
und Entfernen von Zwischenwänden nicht "hergestellt".
Eine Herstellung ist bei Umgestaltungen nur anzunehmen, wenn die neu eingefügten
Gebäudeteile dem Gesamtgebäude das bautechnische Gepräge geben, z.B. indem sie -
anders als im Streitfall - verbrauchte Teile ersetzen, die für die Nutzungsdauer
bestimmend sind. Führen die Kosten weder zu einer Wesensänderung der vermieteten
Räume noch zu einer Erweiterung der Nutzfläche und erhöhen sie auch nicht den
Standard des Vermietungsobjekts, liegt keine Herstellungsmaßnahme vor. Der
entsprechende Aufwand ist also uneingeschränkt den sofort abziehbaren
Erhaltungsaufwendungen zuzurechnen.
Eine wesentliche Verbesserung und damit Herstellungsaufwand ist bei einem
Wohngebäude aber immer dann gegeben, wenn der Gebrauchswert (d.h. das
Nutzungspotential) des Gebäudes durch die Baumaßnahmen in bestimmter Weise
angehoben wird. Das setzt allerdings voraus, dass mindestens drei der Kernbereiche der
Ausstattung einer Wohnung, nämlich Elektro-, Heizungs-, Sanitärinstallationen und
Fenster, von Grund auf erneuert werden (sog. Standardsprung).
| Information für: | Hausbesitzer |
| zum Thema: | Einkommensteuer |
(aus: Ausgabe 01/2008)
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