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Überschusserzielungsabsicht:
Liebhaberei bei aufwändig saniertem und hochwertig ausgestattetem Haus
Ausgeübte Tätigkeiten sind nur dann steuerlich relevant, wenn auf Dauer ein Überschuss
der Einnahmen über die Kosten erwirtschaftet wird (sog. Gewinn- oder
Überschusserzielungsabsicht). Fehlt diese Absicht, liegt eine steuerlich unbeachtliche
"Liebhaberei" vor.
Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit geht der Fiskus grundsätzlich von
einer Überschusserzielungsabsicht aus, selbst wenn sich in den Anfangsjahren über
einen längeren Zeitraum Verluste ergeben. Eine zunächst vorhandene
Überschusserzielungsabsicht bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung kann
aber auch wegfallen. Darauf hat das Finanzgericht Saarland hingewiesen.
Im Streitfall war absehbar, dass die tatsächlichen Sanierungskosten die geplanten Kosten
erheblich überschreiten würden. Gleichzeitig zeichnete sich ab, dass ein Einbruch des
Immobilienmarktes eine nachhaltige Verringerung der erzielbaren Mieteinnahmen nach
sich ziehen würde. Trotzdem hatte der Steuerzahler keine geeigneten Maßnahmen
ergriffen, um der weiteren Entstehung von Verlusten entgegenzuwirken bzw. eine
Überschusserzielung langfristig zu ermöglichen.
Eine Möglichkeit hätte z.B. darin bestanden, die Sanierungskosten zu reduzieren. Das
war aber nicht passiert, sondern die sehr hochwertige Ausstattung des Hauses (z.B.
Sauna mit Tauchbecken, Whirlpool, Kamin, Stabparkett, große Außenterrasse usw.)
wurde fortgesetzt bzw. abgeschlossen. Hier hätte der Steuerzahler auf
Sonderausstattungen des Hauses verzichten bzw. diese einschränken müssen.
Außerdem war nicht erkennbar, dass die Finanzierung des Objekts angepasst oder zur
Reduzierung der Zinsbelastung Maßnahmen eingeleitet wurden (z.B. Sondertilgungen
oder Umschuldungen), obwohl das dem Steuerzahler bei seiner
Gesamteinnahmesituation möglich gewesen wäre.
Erschwerend kam hinzu, dass er auf die Fortsetzung des Dachgeschossausbaus, mit
dem höhere Mieteinnahmen erzielbar gewesen wären, verzichtet hatte - und das, obwohl
die restlichen Kosten für die Vollendung nicht sonderlich hoch gewesen wären. Sein Geld
hatte der Steuerzahler anders angelegt: Zur Reduzierung seiner Steuerbelastung hatte er
eine verlustbringende Schiffsbeteiligung in Höhe von ca. 130.000 EUR gezeichnet.
Aufgrund dieser Gesamtumstände gingen die Richter ab dem vierten Jahr davon aus,
dass eine Überschusserzielungsabsicht gefehlt habe. Sie lehnten daher eine steuerliche
Anerkennung der Verluste ab dem vierten Jahr ab.
| Information für: | Hausbesitzer |
| zum Thema: | Einkommensteuer |
(aus: Ausgabe 01/2008)
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