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Kaufpreisaufteilung bei bebauten Grundstücken im Privatvermögen
Bei einem vermieteten bebauten Grundstück wirkt sich nur die Abschreibung für das
Gebäude steuermindernd als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und
Verpachtung aus, weil der Grund und Boden keinem Wertverzehr unterliegt.
Das Finanzgericht Baden-Württemberg hat sich mit der Kaufpreisaufteilung bei vermieteten
Immobilien des Privatvermögens befasst. Dabei ging es um ein Grundstück, das mit einem
Wohn- und Geschäftshaus bebaut ist. Insgesamt enthält das Gebäude fünf Einheiten, von
denen zwei als Ladengeschäfte und drei zu Wohnzwecken genutzt werden. Das Gebäude
stammt aus dem Mittelalter und wurde 1890 umgebaut. 1964 wurde ein Anbau daran
errichtet und gleichzeitig die schadhaften Seitenwände ersetzt.
Das FG hat entschieden: Die Aufteilung in einen Anteil für Grund und Boden (keine AfA)
und einen Gebäudeanteil (AfA) ist nach dem Sachwertverfahren vorzunehmen. Das
bedeutet, dass für den Grund und Boden und das Gebäude nach dem Prinzip der
Einzelbewertung zunächst ein unabhängiger Wert zu ermitteln ist. Anschließend ist der
Kaufpreis im Verhältnis dieser Werte aufzuteilen. Der Vermieter hat gegen das Urteil
Revision beim Bundesfinanzhof eingelegt. Die Anwendung des Ertragswertverfahrens
(Gesamtwert abzüglich freigelegtem Bodenwert) würde zu einem für ihn günstigeren
Ergebnis führen.
Hinweis: Um den Wert von Immobilien zu ermitteln, gibt es insgesamt drei Verfahren, die in
der Wertermittlungsverordnung normiert sind. Wann welches Verfahren angewendet wird,
richtet sich grundsätzlich nach den Umständen des Einzelfalls.
- Nach dem
Vergleichswertverfahren wird
der
Marktwert
eines
Grundstücks aus
tatsächlich
realisierten
Kaufpreisen von
anderen
Grundstücken
abgeleitet,
die in
Lage,
Nutzung,
Bodenbeschaffenheit,
Zuschnitt
und
sonstiger
Beschaffenheit
hinreichend mit
dem zu
vergleichenden
Grundstück
übereinstimmen.
- Beim
Ertragswertverfahren werden
die
kapitalisierten
Erträge
berechnet, die mit
dem
Objekt
voraussichtlich
erwirtschaftet
werden.
Dieses
Verfahren
wird vor
allem bei
der
Bewertung eines
Unternehmens
oder
eines
vermieteten bzw.
verpachteten
Grundstücks
angewendet.
- Das
Sachwertverfahren
wird in der
Regel bei
nicht am
Mietmarkt
gehandelten
Immobilien (z.B.
spezielle
Fabrikanlagen,
selbst
genutzte
Wohnimmobilien,
Infrastruktureinrichtungen wie
Bahnhöfe,
kulturellen
Immobilien und
militärischen
Einrichtungen)
angewendet.
Hintergrund ist die
Tatsache,
dass sich
der Wert
der
Immobilie
nicht nach
den
erzielbaren
Einnahmen,
sondern
nach den
Kosten
der
Herstellung bzw.
Wiederbeschaffung
bemisst.
Grundsätzlich wird
im
Sachwertverfahren
ermittelt,
welche
Kosten
bei einem
Neubau
(Ersatz)
des zu
bewertenden
Objektes
entstehen
würden.
Im
Anschluss
wird die
Abnutzung bewertet
und
abgezogen. Des
Weiteren
sind
sonstige
wertbeeinflussende
Umstände
zu
berücksichtigen.
Das
Sachwertverfahren
bezieht
sich meist
auf die
baulichen
Anlagen,
der Wert
von Grund
und
Boden
wird im
Regelfall
im
Vergleichswertverfahren
bestimmt.
| Information für: | Hausbesitzer |
| zum Thema: | Einkommensteuer |
(aus: Ausgabe 03/2007)
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