[Inhalt]
[Vorheriger Text_xxx][Nächster Text]
Gewerblicher Grundstückshandel: Wann gilt die Drei-Objekt-Grenze?
Wenn ein Grundstückseigentümer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte in
zeitlicher Nähe zu deren Anschaffung, Herstellung oder grundlegender Modernisierung
verkauft, liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor. Die Gewinne aus dem Verkauf
führen zu Einkünften aus Gewerbebetrieb. Je nach Höhe des Gewinns setzt das Finanzamt
nicht nur Einkommensteuer, sondern auch Gewerbesteuer fest. Ob ein gewerblicher
Grundstückshandel vorliegt, lässt sich allerdings nie generell beantworten; maßgebend sind
immer die Verhältnisse im Einzelfall, wie diese beiden Urteile erneut belegen:
- Keine
Drei-Objekt-Grenze
bei
Gewerbeanmeldung!
Das Finanzgericht Hamburg (FG) hat darauf hingewiesen, dass die Drei-Objekt-Grenze für
solche Fälle entwickelt worden sei, in denen die Steuerzahler keinen gewerblichen
Grundstückshandel betreiben wollten. Die Drei-Objekt-Grenze habe daher keine Bedeutung,
wenn der Steuerzahler von sich aus einen gewerblichen Grundstückshandel bei der
Gemeinde anmelde. Durch die Gewerbeanmeldung habe er seine unbedingte
Veräußerungsabsicht für die gekauften Grundstücke dokumentiert.
Problematisch kann die Sache aber werden, wenn es um die Anerkennung von Verlusten
aus einem gewerblichen Grundstückshandel geht. Das Finanzamt beurteilte die Aktivitäten
des Grundstückshändlers im Streitfall als private Vermögensverwaltung, weil er die Drei-Objekt-Grenze nicht überschritten hat: Er hat bisher erst eine von zwei vermieteten
Wohnungen wieder verkauft. Das FG will dagegen Verluste im Zusammenhang mit dem
Ankauf und der Vermietung der beiden Eigentumswohnungen dem angemeldeten
gewerblichen Grundstückshandel zuordnen und damit berücksichtigen. Das Finanzamt hat
gegen das Urteil Revision beim Bundesfinanzhof eingelegt.
Hinweis: Die Anschaffungskosten für Grund und Boden und Gebäude des
Umlaufvermögens werden für Anschaffungen nach dem 05.05.2006 auch bei Einnahmen-Überschussrechnung erst zum Zeitpunkt des Zuflusses des Veräußerungserlöses als
Betriebsausgaben berücksichtigt. Dem Entstehen von hohen Anfangsverlusten durch den
Kauf von Umlaufvermögen hat der Gesetzgeber dadurch einen Riegel vorgeschoben.
Außerdem sind diese Objekte in besondere, laufend zu führende Verzeichnisse
aufzunehmen. Anzugeben sind dabei der Tag der Anschaffung/Herstellung und die
Anschaffungs-/Herstellungskosten oder der an deren Stelle tretende Wert.
- Private
Vermögensverwaltung trotz
Überschreitens der
Drei-Objekt-Grenze
In einem anderen Fall hatte der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses innerhalb von fünf
Jahren seit der Herstellung sechs von insgesamt zehn Eigentumswohnungen verkauft.
Dieser Verkauf beruhte nach dem Gesamtbild der Verhältnisse maßgeblich auf dem
vehementen Druck der finanzierenden Bank. Das Finanzgericht Köln hat in diesem Fall
einen gewerblichen Grundstückshandel verneint. Die Richter stellten fest, dass der
Eigentümer die Wohnungen verkauft hatte, um eine Zwangsversteigerung des gesamten
Mehrfamilienhauses zu verhindern. Er hatte die Verkäufe auch nur sukzessive
vorgenommen, soweit die Finanzierungssituation das jeweils erforderte. Der Verkäufer hatte
den Verkauf außerdem nicht "wie ein Händler" gestaltet; er hatte weder Werbe- noch
andere verkaufsfördernde Maßnahmen ergriffen.
Hinweis: Das heißt allerdings nicht, dass der Eigentümer jetzt gar keine Steuern zahlen
muss! Die Verkäufe der zuvor vermieteten Eigentumswohnungen führten jeweils zu einem
steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäft. Im Ergebnis musste der Eigentümer für
die Verkäufe also Einkommensteuer, aber immerhin keine Gewerbesteuer zahlen.
| Information für: | Hausbesitzer |
| zum Thema: | Einkommensteuer |
(aus: Ausgabe 03/2007)
[Vorheriger Text][Nächster Text]
[Inhalt]