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Einkünfteerzielungsabsicht bei
Ferienwohnungen
Besonders bei der Vermietung von Ferienwohnungen stellt sich die Frage, ob die sich
vielfach ergebenden Verluste mit positiven Einkünften aus anderen Einkunftsarten
ausgeglichen werden können. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung einer
Ferienwohnung geht das Finanzamt - bezogen auf die Gesamtdauer der
Vermietungstätigkeit - grundsätzlich davon aus, dass der Vermieter beabsichtigt, einen
Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen. Die in einzelnen
Jahren erzielten Verluste können daher mit Gewinnen aus anderen Einkunftsarten
verrechnet werden. Das gilt nach Ansicht des Finanzgerichts Köln (FG) erfreulicherweise
auch, wenn in mehreren Jahren hintereinander Verluste erzielt werden.
Allerdings geht das FG nicht mehr von einer Dauervermietung aus, wenn der Vermieter
die Ferienwohnung nur für einen eingeschränkten Zeitraum im Jahr durch einen Verwalter
vermieten lässt und die Vermietungszeit die ortsüblichen Verhältnisse um mindestens 25
% unterschreitet. Dabei ist die ortsübliche Vermietungszeit regelmäßig durch Anfrage bei
den Fremdenverkehrsbüros zu ermitteln. Aus Vereinfachungsgründen kann aber auch an
jedem Ferienort von einer ortsüblichen Vermietungszeit von 100 bis 120 Tagen
ausgegangen werden. Der Vermieter hatte argumentiert, dass jede Wohnung im Hinblick
auf Lage und Ausstattung eine eigene ortsübliche Vermietungszeit hätte, die ggf. durch
Sachverständigengutachten festzustellen sei. Dem sind die Richter leider nicht gefolgt.
Im Streitfall wurde die ortsübliche Vermietungszeit um deutlich mehr als 25 %
unterschritten. Daher war die Einkunftserzielungsabsicht laut FG für einen 30-jährigen
Prognosezeitraum zu prüfen. Bei dieser Prüfung wurden auch ein Sicherheitszuschlag
von 10 % bei den geschätzten Einnahmen und ein Sicherheitsabschlag von 10 % bei den
geschätzten Ausgaben berücksichtigt. Aufgrund der Zahl der durchschnittlich erreichten
Vermietungstage und der Höhe der hieraus abgeleiteten Einnahmen sowie der Höhe der
Kosten kam der Vermieter in dem 30-jährigen Prognosezeitraum aber nicht in die Nähe
eines positiven Ergebnisses. Er konnte die Verluste aus der Vermietung von zwei
Ferienwohnungen an unterschiedlichen Orten daher nicht mit positiven Einkünften aus
anderen Einkunftsarten verrechnen.
| Information für: | Hausbesitzer |
| zum Thema: | Einkommensteuer |
(aus: Ausgabe 07/2007)
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