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Umschuldung: Schuldzinsen für einen Baukredit als Werbungskosten
Schuldzinsen sind insoweit steuermindernd als Werbungskosten bei den Einkünften aus
Vermietung und Verpachtung abziehbar, als das zugrundeliegende Darlehen mit der
Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zusammenhängt. Problematisch
wird die Sache häufig dann, wenn der Vermieter in einem fremdfinanzierten Gebäude auch
eine Wohnung selbst bewohnt. Der Bundesfinanzhof (BFH) geht in folgendem Fall davon
aus, dass ein Darlehen wirtschaftlich nicht allein mit einer vermieteten Wohnung, sondern
auch mit der selbstgenutzten Wohnung zusammenhängt:
Der Grundstückseigentümer hatte das Darlehen zwar subjektiv der vermieteten Wohnung
zugeordnet, aber letztlich alle Herstellungskosten des gemischt genutzten Gesamtgebäudes
einheitlich über ein Zwischenfinanzierungskonto beglichen. Das gesondert aufgenommene
Darlehen hatte er nur dazu verwendet, den Zwischenkredit zurückzuführen. Die
Schuldzinsen sind also nur anteilig im Verhältnis der vermieteten Fläche zur
Gesamtwohnfläche abziehbar.
Das gilt nach Ansicht des BFH auch, wenn sich ein Grundstückseigentümer - abweichend
von seiner ursprünglich getroffenen Finanzierungsentscheidung - entschließt, einen
Baukredit im Rahmen einer Umschuldung ab dem Zeitpunkt der Umschuldung voll dem
vermieteten Objekt zuzurechnen. Im Streitfall hatte der Grundstückseigentümer diesen
Entschluss erst Jahre nach Abschluss der Bauarbeiten an einem teils eigengenutzten und
teils fremdvermieteten Objekt gefasst.
Hinweis: Das Finanzamt berücksichtigt Darlehenszinsen nur dann in vollem Umfang, wenn
der Grundstückseigentümer das Darlehen mit steuerrechtlicher Wirkung gezielt einem
bestimmten, der Einkünfteerzielung dienenden Gebäudeteil zuordnet. Dazu muss er mit den
als Darlehen empfangenen Mitteln tatsächlich die Aufwendungen begleichen, die der
Herstellung dieses Gebäudeteils konkret zuzurechnen sind.
| Information für: | Hausbesitzer |
| zum Thema: | Einkommensteuer |
(aus: Ausgabe 09/2007)
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