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Verluste: Haben Sie die Absicht,
dauerhaft Vermietungseinkünfte zu erzielen?
Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit geht der Fiskus grundsätzlich davon
aus, dass Sie die Absicht haben, einen Überschuss der Einnahmen über die
Werbungskosten zu erzielen. Die Anfangsverluste können Sie daher - auch über einen
längeren Zeitraum - als negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steuerlich
geltend machen und mit positiven Einkünften aus anderen Einkunftsarten verrechnen.
Gegen die Einkünfteerzielungsabsicht spricht es allerdings, wenn ein
Grundstückseigentümer ein bebautes Grundstück innerhalb eines engen zeitlichen
Zusammenhangs - von in der Regel bis zu fünf Jahren - seit der Anschaffung oder
Herstellung wieder verkauft und innerhalb dieser Zeit nur einen
Werbungskostenüberschuss erzielt. Hier gilt die Faustregel: Je kürzer der Abstand
zwischen der Anschaffung oder Errichtung des Objekts und dem anschließenden Verkauf
ist, umso mehr spricht das gegen eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit und für
eine von Anfang an bestehende Verkaufsabsicht. Die Folge ist, dass
Werbungskostenüberschüsse in solchen Fällen steuerlich unberücksichtigt bleiben. Das
hat der Bundesfinanzhof in einem Fall bestätigt, in dem drei Eigentumswohnungen
innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf wieder verkauft wurden.
In einem ähnlich gelagerten Fall ist das Finanzgericht München zu einem vergleichbaren
Ergebnis gekommen. Auch hier haben die Richter negative Einkünfte aus Vermietung und
Verpachtung wegen der fehlenden Überschusserzielungsabsicht nicht zur Verrechnung
mit anderen Einkünften zugelassen. Denn zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie
lagen hier nur zweieinhalb Jahre.
Hinweis: Der Verkauf des Grundstücks zweieinhalb Jahre nach der Anschaffung führte
außerdem zu einem steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäft.
| Information für: | Hausbesitzer |
| zum Thema: | Einkommensteuer |
(aus: Ausgabe 10/2007)
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