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Ferienhaus: Vermietung mit
Verlusten
Haben auch Sie ein Ferienhaus, das Sie zeitweise vermieten und zeitweise selbst
nutzen? Die auf die Vermietungszeit entfallenden Verluste können Sie nur dann mit
anderen Einkünften ausgleichen, wenn sich für einen Prognosezeitraum von 30 Jahren
ein positiver Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Ausgaben ergibt. Anderenfalls
beurteilt das Finanzamt Ihre Tätigkeit als steuerlich unbeachtliche Liebhaberei.
Das Finanzgericht Hamburg hat jetzt entschieden, dass das voraussichtliche
Gesamtergebnis für jedes Jahr neu zu prognostizieren ist, weil die erforderliche
Überschusserzielungsabsicht erst nachträglich einsetzen und auch wieder wegfallen
kann. Die bei der Anschaffung des Ferienhauses angestellten Überlegungen und
Berechnungen kann der Vermieter also nicht einfach für die Folgejahre übernehmen. Im
Streitfall fiel die Überschusserzielungsabsicht deshalb weg, weil die im Jahr nach der
Anschaffung notwendige Dachsanierung und die damit verbundenen Kosten in die
Prognoseberechnung einzubeziehen waren. Das hatte letztlich zur Folge, dass sich für
den 30-jährigen Prognosezeitraum ein Gesamtverlust ergab.
Eine Ausnahme von diesen Grundsätzen wäre nur möglich gewesen, wenn der Vermieter
auf durch veränderte Umstände verschlechterte Ertragschancen reagiert und versucht
hätte, die zunächst unter anderen Vorzeichen begonnene Tätigkeit mit möglichst wenig
Verlusten zu beenden. Das war aber nicht der Fall; er führte die Vermietungstätigkeit fort.
Hinweis: Bei einer ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermieteten und in der
übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnung geht der Fiskus im Regelfall davon
aus, dass der Vermieter die Absicht hat, einen Überschuss zu erzielen. Eine Prüfung der
Überschusserzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose für 30 Jahre ist in
solchen Fällen nur dann erforderlich, wenn die ortsübliche Vermietungszeit um
mindestens 25 % unterschritten wird. Diese Regelung gilt allerdings nur für Einkünfte aus
Vermietung und Verpachtung, wie folgender Fall verdeutlicht:
Die Wohnung lag in einem Feriengebiet im Verband mit einer Vielzahl gleichartig
genutzter Wohnungen einer einheitlichen Wohnanlage. Die Werbung für die kurzfristige
Vermietung an laufend wechselnde Mieter und die Verwaltung hatte der Eigentümer einer
Feriendienstorganisation übertragen. Hier begründet die Vermietung auch nur einer
Ferienwohnung schon einen Gewerbebetrieb. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in diesem
Zusammenhang klargestellt: Auch bei einer gewerblichen Vermietung von Ferienhäusern
können anfallende Verluste einkommensteuerlich nur anerkannt und mit anderen
Einkünften verrechnet werden, wenn eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt. Diese
Absicht ist immer anhand einer Prognose festzustellen.
Die Regelung, der zufolge bei einer ausschließlich an wechselnde Feriengäste
vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnung ohne weitere
Prüfung von der Überschusserzielungsabsicht der Vermieters auszugehen ist, betrifft
allein Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, nicht aber gewerbliche Einkünfte.
Ergibt die Prognose, dass kein Totalüberschuss erwirtschaftet werden kann, ist die
gewerbliche Vermietung der Ferienwohnung laut BFH als sog. Liebhabereibetrieb zu
beurteilen, der steuerlich unbeachtlich ist.
| Information für: | Hausbesitzer |
| zum Thema: | Einkommensteuer |
(aus: Ausgabe 10/2007)
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