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Selbstnutzung/Vermietung: Wann sind Darlehenszinsen abziehbar?
Viele Gebäude werden sowohl vermietet als auch selbst bewohnt. Man spricht dann von
gemischt genutzten Gebäuden. In solchen Fällen sind die für den Kauf des Objekts
aufgewendeten Darlehenszinsen nur insoweit als Werbungskosten bei den Einkünften aus
Vermietung und Verpachtung abziehbar, als das Darlehen tatsächlich zur Anschaffung des
der Einkünfteerzielung dienenden Gebäudes oder Gebäudeteils verwendet wurde. Die
Darlehenszinsen sind also nur anteilig abziehbar, und zwar im Verhältnis der
selbstgenutzten Wohn-/Nutzflächen des Gebäudes zu denen, die der Einkünfteerzielung
dienen. Dagegen berücksichtigt das Finanzamt die Darlehenszinsen unter zwei
Voraussetzungen in vollem Umfang:
- Sie
ordnen
die
Anschaffungskosten
den
eigenständige
Wirtschaftsgüter
bildenden
Gebäudeteilen
"Fremdvermietung"
und
"Eigennutzung"
gesondert
zu und
- bezahlen
nur die
dem
Gebäudeteil
"Fremdvermietung"
zugeordneten
Anschaffungskosten
auch
tatsächlich mit
Geldbeträgen aus
dem dafür
aufgenommenen
Darlehen
und die
Anschaffungskosten
für den
Gebäudeteil
"Eigennutzung" mit
Eigenmitteln.
Ergänzend hat der Bundesfinanzhof jetzt klargestellt, dass es dabei unerheblich ist, ob sich
der Kaufvorgang in einem (einheitlichen) Akt oder sukzessiv vollzieht. Aus dem Urteil lässt
sich folgendes Beispiel ableiten: Im Rahmen einer Zwangsversteigerung wird ein
Miteigentumsanteil an einem gemischt genutzten nicht in Teileigentum stehenden Gebäude
hinzuerworben. Der Hinzuerwerb wird insgesamt fremdfinanziert.
Die darauf entfallenden Schuldzinsen sind nur insoweit als Werbungskosten bei den
Vermietungseinkünften abziehbar, als der hinzuerworbene Miteigentumsanteil auf den
Gebäudeteil "Fremdvermietung" entfällt. Denn hinsichtlich des Hinzuerwerbs handelt es sich
um einen ideellen Anteil am Gesamtgebäude, der auf sämtliche Gebäudeteile entfällt. Der
Anteil der Schuldzinsen, der auf den selbstgenutzten Gebäudeteil entfällt, gehört zu den
nicht abziehbaren Kosten der privaten Lebensführung.
| Information für: | Hausbesitzer |
| zum Thema: | Einkommensteuer |
(aus: Ausgabe 11/2007)
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