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Grundstücksverkauf zur Beendigung einer Betriebsaufspaltung
Wenn ein Grundstückseigentümer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte (sog.
Drei-Objekt-Grenze) in zeitlicher Nähe zu deren Anschaffung, Herstellung oder
grundlegender Modernisierung verkauft, liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor. Die
Gewinne aus dem Verkauf führen zu Einkünften aus Gewerbebetrieb. Je nach Höhe des
Gewinns ist nicht nur Einkommensteuer, sondern auch Gewerbesteuer zu zahlen.
Im Streitfall hatte der Eigentümer schon drei Objekte verkauft. Außerdem hatte er ein
weiteres Grundstück im Rahmen einer sog. Betriebsaufspaltung zum Teil an eine von ihm
beherrschte GmbH vermietet und zum Teil fremdvermietet. Nachdem er auch dieses
Grundstück verkaufte, stellte sich die Frage, ob er dadurch die Drei-Objekt-Grenze
überschritten hatte und ob dieses Grundstück als viertes Zählobjekt einen gewerblichen
Grundstückshandel begründete. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) verneint. Seiner
Ansicht nach verdrängt die Zuordnung aufgrund der tatsächlichen Nutzung im Rahmen der
Betriebsaufspaltung eine Zuordnung zum gewerblichen Grundstückshandel. Das gilt auch,
wenn das Grundstück bzw. der Grundstücksteil nicht notwendiges, sondern gewillkürtes
Anlagevermögen eines Besitzunternehmens ist.
Eine mögliche spätere Verwendung als Handelsobjekt wird laut BFH durch die gegenwärtige
tatsächliche Nutzung als Anlagevermögen im Rahmen der Betriebsaufspaltung verdrängt.
Dabei kommt es nicht darauf an, ob das Grundstück dem Besitzunternehmen zwangsläufig
oder aufgrund eines Widmungsaktes zuzuordnen ist. Die Zugehörigkeit zu einem Betrieb
des Grundstückshandels ist deshalb während der Nutzung durch das Besitzunternehmen
ausgeschlossen.
Die Entscheidung des BFH hat zur Folge, dass der Gewinn aus dem Verkauf des
Grundstücks durch die Besitzgesellschaft den gewerblichen Einkünften zuzurechnen ist.
Denn aufgrund der sachlichen und personellen Verflechtung mit der GmbH führt nicht nur
die Vermietung des Grundstücks zu gewerblichen Einkünften im Rahmen der
Besitzgesellschaft, sondern auch der Verkauf. Die Verkäufe der drei Grundstücke im
Privatvermögen des Grundstückseigentümers sind aber nur dann als private
Veräußerungsgeschäfte steuerpflichtig, wenn die zehnjährige Behaltefrist noch nicht
abgelaufen ist. Diese Veräußerungsgewinne unterliegen jedenfalls nicht der Gewerbesteuer.
| Information für: | Unternehmer, GmbH-Gesellschafter/-GF, Hausbesitzer |
| zum Thema: | Einkommensteuer |
(aus: Ausgabe 11/2007)
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