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Nachträgliche Baumaßnahmen:
Wann sind nachträgliche Baumaßnahmen sofort steuermindernd?
Werden an einem bereits vermieteten Gebäude nachträglich Baumaßnahmen
durchgeführt, ist aus steuerlicher Sicht zu unterscheiden, ob die angefallenen
Aufwendungen als (nachträgliche) Herstellungskosten oder als Erhaltungsaufwendungen
zu beurteilen sind, und das hat für den Steuerzahler evtl. Auswirkungen auf seine
Steuerlast.
Denn nachträgliche Herstellungskosten können nur mit dem jährlichen Abschreibungssatz
für das Gebäude steuermindernd abgezogen werden, während Erhaltungsaufwendungen
dagegen bereits im Jahr der Zahlung in voller Höhe steuerlich absetzbar sind. Da diese
Fragestellung für viele Steuerzahler von so essentieller Bedeutung ist und damit auch
häufig Grundlage von Rechtsstreitigkeiten vor den Finanzgerichten war, sind mittlerweile
für diese Abgrenzung detaillierte Kriterien aufgestellt worden. So gilt im Grundsatz
Folgendes: Nachträgliche Herstellungskosten liegen insbesondere dann vor, wenn ein
Gebäude in seiner Substanz und der Nutzungsmöglichkeit erweitert wird oder über seinen
bisherigen Zustand hinaus wesentlich verbessert wird. Übliche
Modernisierungsmaßnahmen führen dagegen im Regelfall zu sofort abziehbaren
Erhaltungsaufwendungen.
Steuerlich kommt noch eine Besonderheit hinzu: Wird das Gebäude zu verschiedenen
Nutzungszwecken vermietet, liegen jeweils gesonderte Wirtschaftsgüter vor. Wird z.B. ein
Gebäude teils fremdbetrieblich und teils zu Wohnzwecken durch Vermietung genutzt, so
sind diese einzelnen Gebäudeteile gesondert zu behandeln. Dies gilt nach einer jetzt vom
Bundesfinanzhof (BFH) getroffenen Entscheidung auch für die Abgrenzung zwischen
nachträglichen Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen.
Folgendes Beispiel verdeutlicht dies:
Beispiel: A vermietet das Erdgeschoss seines zweigeschossigen Gebäudes für
betriebliche Zwecke an einen Unternehmer. Die Wohnung im Obergeschoss vermietet er
zu Wohnzwecken an eine Privatperson. Zur Erweiterung der Nutzfläche im Erdgeschoss
errichtet A einen Anbau, den er an den Unternehmer vermietet. Außerdem ersetzt er im
ganzen Haus die einfach verglasten durch isolierverglaste Fenster.
Da die Baumaßnahme im Erdgeschoss zu nachträglichen Herstellungskosten führte und
das Finanzamt das Gesamtgebäude betrachtete statt jede einzelne Vermietung, hatte es
auch die Kosten für die Erneuerung der Fenster insgesamt den Herstellungskosten
zugerechnet. Dieser Auffassung ist der BFH erfreulicherweise entgegengetreten. Die von
ihm vorgeschriebene getrennte Beurteilung der unterschiedlich genutzten Gebäudeteile
führt dazu, dass die Kosten für die Fenstererneuerung im Obergeschoss sofort in voller
Höhe als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abgezogen werden können.
Nur die das Erdgeschoss betreffenden Kosten stellen nachträgliche Herstellungskosten
dar und müssen im Wege der Abschreibung berücksichtigt werden.
| Information für: | Hausbesitzer |
| zum Thema: | Einkommensteuer |
(aus: Ausgabe 03/2008)
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