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Gewerblicher Grundstückshandel: Bauträgertätigkeit als Indiz für den gewerblichen Grundstückshandel
Wenn Sie als einzelne Person oder als Gesellschafter einer Personengesellschaft Grundstücke bebauen und anschließend veräußern, ist die Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel sehr schnell überschritten. Das gilt selbst dann, wenn Sie oder die Personengesellschaft weniger als vier Objekte veräußern und damit die sogenannte Drei-Objekt-Grenze nicht überschreiten. Der gesamte Gewinn, also nicht nur der Veräußerungsgewinn, sondern auch der laufende Gewinn aus der Vermietung, ist dann einkommen- und gewerbesteuerpflichtig.
Doch was macht eine Tätigkeit als Bauträger aus und woran können Sie sich diesbezüglich orientieren? Der Verkauf von errichteten Großobjekten führt auch bei Veräußerung von weniger als vier Objekten zu einem gewerblichen Grundstückshandel, wenn Ihre Tätigkeit bzw. die der Personengesellschaft nach ihrem wirtschaftlichen Kern der Tätigkeit eines Bauträgers gleicht. Dies hat das Finanzgericht Thüringen bestätigt und einen gewerblichen Grundstückshandel bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) angenommen. Die GbR hatte ein 33.600 qm großes Areal erworben, um dort ein Büro- und Geschäftshaus mit einem Investitionsvolumen von weit über 10 Mio. EUR zu errichten und zu vermieten. Zu dieser Vermietung kam es jedoch nicht, weil die Immobilie bereits rund zweieinhalb Jahre später während der Rohbauphase veräußert wurde (hier: Fertigstellung des Erdgeschosses). Der frühe Verkaufszeitpunkt lässt nach Meinung der Richter den Schluss zu, dass die GbR trotz ihrer Vermietungsabsicht von Anfang an zumindest eine bedingte Veräußerungsabsicht hatte. Zudem hatte sich die GbR vor und nach dem Verkauf wie ein Bauträger verhalten. Denn sie hatte
- das Bauvorhaben fast ausschließlich fremdfinanziert und nur kurzfristig bis zur voraussichtlichen Fertigstellung vorfinanziert,
- ab dem Verkaufszeitpunkt für die Erwerberin die Baubetreuung und sämtliche Bauabnahmen übernommen und - soweit noch keine Mietverträge geschlossen waren - sich verpflichtet, entsprechend den Wünschen der zukünftigen Mieter die Ausbaumaßnahmen vorzunehmen und eventuell die Planungen für die konkreten Mietobjekte zu ändern,
- sich verpflichtet, die Immobilie vollständig vermietet zu übergeben und wie ein Bauträger die Gewährleistung gegenüber der Käuferin zu übernehmen und sie von den Investitions- und Arbeitsplatzgarantien freigestellt, die sie noch aufgrund des Grundstückskaufs hätte erfüllen müssen.
| Information für: | Unternehmer |
| zum Thema: | Einkommensteuer |
(aus: Ausgabe 10/2008)
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